年末已至，自去年4月啟動的樓市調控政策在經歷一年半的跌宕起伏后終于初見成效。明年樓市政策和市場將怎樣變化？南方都市報在中山大學管理學院C EO高峰論壇上采訪了國家信息中心經濟預測部主任兼首席經濟師范劍平，其認為房地產價格已出現實質性變化，明年政策將對剛需型中小戶型的開發適度放開政策和資金限制，2012年一線限購城市房價可能有10%- 20%的調整，非限購城市調整幅度有限。

記者：各地房地產價格現在是降聲一片，多數聲音預計明年特別是年初肯定還有一輪降勢。您怎么看？

范劍平：房地產價格確實開始出現實質性變化。10月份出現房價“停漲”，房價已經形成下降趨勢。抑制房價過快上漲的目標初步實現，下一步要促進房價合理回歸。房地產實質性調整將帶來巨大陣痛，與房地產關系緊密的產業將經歷“去庫存化”、“去產能化”的殘酷過程，大量落后產能將真正退出，只有市場出清，調整才能見底。

目前房地產調控進入關鍵、敏感期。2012年房價由前期的僵持局面轉向小幅調整的可能性較大。房價合理回歸大體需要數年時間完成，但明年最后一批房地產信托資金到期是開發商資金鏈的最緊的考驗點，明年上半年是房價調整較為明顯的時間段。2012年限購的一線城市房價可能會有10%-20%的調整，非限購城市調整幅度有限。

土地出讓金同比下降18%和住宅新開工面積即將負增長，意味著二年后住宅增量減少，也同時縮小了房價出現深幅調整的可能性。中國房地產市場以時間換空間實現去庫存化、軟著陸的可能性較大。

明年或后年，房價會有一個小小的變動。尤其是明年上半年，房價可能會有急跌，因為那是開發商資金最緊張的時候。房產開發商融資的最后一道門就是房地產信托，多數在明年上半年到期。那就是開發商資金鏈最緊的時候，房價下降的可能性非常大。但如果那個時候不降，下半年也用不著降，因為說明資金鏈已經挺過去了?？傮w來說，房價也不可能暴跌。

記者：明年調控政策會有怎樣的變動？

范劍平：2012年房地產調控政策的要點是在抑制投資需求政策力度不放松的同時，更加重視增加有效供給。房地產調控明年肯定堅定不移地走下去，促進房價合理回歸。主要要加快普通商品房住房建設，擴大有效供給。另外需要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，落實好保障性住房開工建設計劃，盡快形成有效供應。

今年的住宅投資新開工面積也已經調整。前八個月，住宅的新開工面積增速一直在30%以上。好多人指責調控沒用。隨著9月份保障房大量開工，住宅新開工面積增長就降到8.9%，10月份再到2.2%，11月份開始負增長。所以現在拿地建房的少了。兩年以后，新房推出也少了。這種住房供應的變化，實際上把兩年以后房價暴跌的可能性降低了。如果中央的調控不受到外部干擾的話，我覺得房價下降應該在合理的范圍內，銀行不會被拖下水，可能成功實現軟著陸。房價出現大幅、長期調整的可能性減少，中國房地產市場有望實現健康發展。只有房價實現軟著陸，經濟才能軟著陸。

從明年房地產的政策安排來講，國家的控制有兩個要點，一個是要抑制投資，另一個就是增加合理的供給。房地產不僅僅是價格過高問題。更重要的是我們經濟增長方式需要調整。對房地產的調控不僅僅是短期行為，更重要的是要讓整個資金流向朝著國家轉增長方式、調結構的方向去走。對房地產的調控，必然會帶來一系列陣痛。首先，房地產本身有個去庫存化的過程。鋼鐵水泥跟著要去庫存，同時去產能化。房地產占比回落，就意味著鋼鐵水泥建材的G D P占比也要回落。如果調控成功，一批落后產能必然要淘汰。這個過程非常痛苦，但遲早要發生，而且我們離房地產泡沫也不遠了，依賴市場本身，可能過一段時間也總歸是要破了，還是主動調控的好。