導讀：隨著高層定調明年房地產調控不放松，市場看跌預期普遍化，房地產開發商放棄了“政策松動”的僥幸心理。近日，上海、廣州、深圳等地一些高端樓盤和大開發商高調降價，新一波樓市降價潮勢頭已成。

中央經濟工作會議提出：要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。

國家發改委主任張平16日也表示，明年要鞏固和擴大房地產市場調控成果，繼續嚴格執行抑制投機、投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型、中低價位的普通商品住房建設；并稱要完善房地產價格監管辦法，研究商品住房領域反暴利規定。

就在張平再提“反暴利規定”同一日，中國豪宅市場的兩個標志性樓盤，高調大幅降價。而廣州、深圳的房地產巨頭們已著手實施新一輪降價。這些跡象顯示，樓市調整還在繼續，房產暴利時代將結束。

上海：旗艦潛航

16日，星河灣集團董事長黃文仔在廣州宣布，將上海兩大樓盤星河灣薈苑（又稱“浦東星河灣”）、上海星河灣花園以8.5~8折甚至更大的折扣降價，同時承諾對老業主進行差價補償。消息一出，樓市震動。

上海市房地產交易中心“網上房地產”公示，于2011年7月8日開盤的星河灣薈苑二期，總套數為209套，最高報價98500元/平方米，最低64500元/平方米。如果據此最低價打8折估算，僅比2009年首期開盤價格46800元/平方米高出一成。正是這個星河灣薈苑，2009年開盤時曾創下“6小時成交40億元”的神話。

位于上海市閔行區的上海星河灣花園今年5月二度開盤價格為40800元/平方米~70800元/平方米，打8折后，最低價甚至跌破2010年首度開盤最低價39000元/平方米。星河灣董事副總裁梁上燕表示，此次降價主要是順應市場環境，積極響應國家調控政策，讓房價合理回歸。

“我們判斷房地產調控政策可能會更緊，市場環境也會更差，因此要根據企業的戰略主動作為?！辈贿^她強調指出，這樣的做法并不會在全國的項目中普遍實行?！斑@一舉措反映的房企心態是，對于明年去投資化的政策松動趨勢，不抱希望?！睒I內人士表示。

在這一輪房地產調控中，高端住宅市場所受影響逐漸顯現。上海中原地產提供的數據顯示，今年8~10月，上海豪宅成交量同比跌幅由26.36%擴大至57.74%。星河灣薈苑自進入2010年后便始終低迷不前，且一度連續多月零成交，直至今年6月才擺脫這一窘境。上海星河灣花園自今年2月起，除了5、7、11三個月之外，其他月份成交量始終在個位數徘徊。

隨著降價而來的就是安撫老業主的問題。據“網上房地產”信息，星河灣浦東項目已售套數378套，閔行項目302套。據悉，降價之后，上述兩樓盤老業主須在明年1月31日前履約——完成按揭手續或補齊余款等等，才能獲得補償。

有業內人士認為，調整價格以及降價補償的舉措，不排除是星河灣為促銷上海項目使出的一記“高招”：既安撫了前期業主，又吸引新業主入市購買，而且利于收回老業主的“應收賬款”，“比單做廣告有用多了”。

據記者了解，18日晚間發稿時，星河灣薈苑17、18兩日分別定出11套和7套；上海星河灣花園則有共計4套房源支付了定金。同前期江浙客戶為購買主力的情況有所不同，新買家中上海籍人士與境外客戶幾乎“平分天下”，其中約七成愿一次性付款。

廣深：中心開花

住宅降價的大中城市范圍正在擴大。據18日國家統計局公布的數據，11月份70個大中城市中，住宅銷售價格環比下降的城市有49個，環比持平16個，環比下降城市比10月份增加15個；同比下降的城市有4個，同比漲幅回落61個，均比10月份增加2個，同比漲幅在5.0%以內的城市有61個，比10月份增加了4個。而廣州、深圳的降價地段已經由外圍向中心城區擴展。

日前，位于廣州海珠區新港中路的一個樓盤，突然宣布大幅降價，最高降幅達9000元/平方米，成為廣州中心城區近來罕見的大幅度降價樓盤。無獨有偶，位于廣州東山區的一個樓盤，以一條促銷短信而廣受關注：“東山樓七折！鐵底！直降1萬！限量限時搶購，豪裝兩房1.8萬起，三、四房2.2萬起。僅限三天，首付30萬起名校足車位。”

17日，位于廣州環市東板塊的淘金家園報價由原來的每平方米3萬元降至“2”字頭，開發商號稱打“7折”甩賣朝向較差的單位；此前一天開盤的大坦沙萬科柏悅灣三期也以每平方米12900元起價吸引買家，比二期每平方米18000元的均價大降5000元。當地業內人士認為，廣州樓市全面降價的大幕已經開啟。

而位于深圳市福田南區的在售樓盤廊橋國際推出72至108平方米兩房和三房特惠房，折后均價僅為29400元/平方米，跌破中心城區30000元/平方米的房價關口。自11月以來，萬科、招商地產、保利地產、星河地產等多家開發商在深圳都采用了以價換量的策略。

最值得關注的是，萬科在深圳、廣州、廈門、福州、長沙等華南14個城市共計10億元的房源從12月1日以在線專賣的形式，實行全程網絡大幅度優惠銷售，這也是目前國內房地產行業最大規模的房產電商項目，被業內解讀為萬科啟動新一輪降價的征兆。

“全面調整期”來臨

在此前一波降價潮中，深圳國土房管部門實施了直接限價政策，多個高端樓盤開盤備案時被迫下調銷售價格，包括中海地產旗下的中海康城國際和塞納時光項目、招商地產旗下的招商觀園和雍景灣項目、萬科旗下的清林徑項目等多個樓盤。

萬科集團總裁近日接受媒體采訪時表示，房地產市場下半場完全不同，要和發展勢頭過快、有暴利可圖的時代告別。開發商要向制造業學習，要有正常的行業利潤水平，要通過品牌，性價比等贏得市場機會。

世聯地產市場研究部總監王海斌向記者表示，房地產市場已經開始從政策主導轉向市場力量主導，這種轉變的核心因素在于市場出現階段性供大于求的局面，購房者看跌房價的比例急劇上升。中原地產集團研究中心對28個城市進行的新一輪市場調查顯示，未來房價看跌的城市占八成，預期降幅從5%至20%不等?！拔逡弧睍r看跌城市還僅占三成。

此外，另一個與第一波樓市降價有所不同的是，萬科、保利地產和中海地產等行業巨頭與中小房企的銷售表現越來越趨于一致，普遍出現萎縮，這意味著上半年大開發商與中小開發商市場分化的行情已經不再，樓市已經進入全面調整期。

公告顯示，2011年11月，萬科實現銷售金額82.9億元，環比下降20%；碧桂園合同銷售為25億元，環比減少43%；保利地產簽約金額49.26億元，環比下降27.9%；中海地產實現銷售額34.7億港元，環比下降48.7%，房企巨頭銷售勢頭普遍遇阻。

北京中原市場研究部分析認為，作為行業標桿的一線房企銷售受阻很可能帶動行業加速調整，一線企業的帶動作用非常大，一旦出現部分企業全國性下調價格，市場拐點特別是價格虛高的一線城市拐點將加速出現。