簡介：臨近年末，房地產調控的效果愈發明顯。11月公布銷售業績的16家大型房企中，13家房企業績有所下滑。不過另一方面，從全年來看，因為前三季度的出色表現，大型房企依然在今年取得了不錯的業績。專家表示分化、整合將成為2012年房地產行業的主題。

　　臨近年末，房地產調控的效果愈發明顯。11月公布銷售業績的16家大型房企中，13家房企業績有所下滑。目前只有中海、碧桂園等4家房企達成年度銷售目標，占比不足27%。

　　不過另一方面，從全年來看，因為前三季度的出色表現，大型房企依然在今年取得了不錯的業績。目前已經發布年度業績預告的26家上市房地產企業中，17家企業提前向市場表示今年業績增長，還有兩家房企在預告中宣稱已扭虧為盈。

　　“2011年是樓市調整的一年，而2012年調控將繼續，這種洗牌也將更加劇烈。講究品質、企業戰略具有先見性的大型房企將迎來發展機遇，而一些產品沒有特色的中小型房企將被逐漸淘汰出房地產市場?！碧旖蜇斀洿髮W經濟學院副院長叢屹對新金融記者表示，分化、整合將成為2012年房地產行業的主題。

　　半數房企難達銷售目標

　　根據鏈家地產市場研究部統計，截至12月14日，共有16家大型房企公布11月銷售業績，其中，除富力、金地、綠城銷售業績環比10月有所上漲外，其余13家房企銷售業績均有所下滑。

　　降幅最大的恒大銷售額為12.4億元，環比降幅達到85.6%。其余標桿房企中，萬科11月銷售業績82.9億元，環比下降19.8%，保利11月銷售業績49.36億元，環比下降9.1%，中海11月銷售28.3億元，環比減少48.6%。佳兆業、龍湖、雅居樂等房企11月的銷售業績環比降幅也超過30%。

　　鏈家地產首席分析師張月表示，預計今年大型房企中會有超過半數難以達成年度銷售目標，中小房企這一占比可能超過8成。

　　不過從全年的總銷售額來看，依然有不少大型房企因為具有“先見之明”，在前8個月儲備了足夠的“過冬糧”。

　　如萬科今年1至11月累計實現銷售金額1157.2億元，同比上升15.9%，中海前11個月銷售金額665.2億元，同比上升35.2%，融創和花樣年今年前11個月同比銷售金額更是比去年同期分別增長144%和109%。

　　“雖然有些房企要實現年度銷售目標有困難，但是那大多是在未考慮到調控嚴重影響銷量的情況下制定的銷售目標，不少房企與去年同期相比還是有一定的漲幅?！睒I內人士表示，相比于這部分早有準備的大型房企，“現金為王”已經成為當前房企生存的重要法則，中小型房企則面臨著更大的生存挑戰。

　　而今年房地產產權并購數據也證實了這種觀點。統計數據顯示，今年以來京滬津渝四大產權交易所已有100宗房地產類產權交易掛牌，達同時期最高值。其中掛牌價格超過5000萬元的項目有40個，12個項目超過1億元，轉讓金額合計超過100億元。部分開發商迫于資金壓力在產權市場“斷腕”求生。

　　分化、整合成行業主題

　　進入4季度以來，已有越來越多的大型房企加入降價促銷的行列?！袄^10月底龍湖、萬科等房企第一輪‘搶收風’后，金地、綠城等也采取了低價促銷的手段，在一定程度上拉高了單月銷售業績，即使綠城以高端項目為主，近期也頻頻出現項目打折降價的信息?！睆堅卤硎?。

　　除了大幅降價外，開發商還通過各種促銷方式增加購買吸引力，“零首付”“代付房貸”“承諾降價補償”等促銷手段層出不窮。一方面由于房企資金鏈吃緊，另一方面表明樓市進入實質的去庫存階段。

　　與此同時，包括萬科、保利等龍頭房企，也從今年開始謀求向住宅以外的領域，包括商業地產、旅游地產、養老地產、城市運營甚至物流地產等方向發展。住建部政策研究中心主任秦虹近日公開表示，2011年的房地產是結構性調整的一年，有的地方正增長，有的地方負增長，有過得比較好的企業，也有企業被迫賣項目。

　　12月召開的中央經濟工作會議上，也為2012年的樓市政策走向定了調。針對房地產市場，會議提出要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。房地產調控被列入保障和改善民生工作任務的重要舉措，從中央層面上再次強調其重要性，使得2012年樓市調控將繼續成為市場主題。

　　中原地產認為，樓市的限購政策還將至少持續6個月以上，開發商資金仍會趨緊，保障性住房的供應仍會維持高位，房價還將下行一段時間后逐漸歸于平穩。

　　偉業顧問則公開表示，2011年一線城市成交量與平均房價持續下滑，嚴厲的調控政策已使整個樓市進入相對漫長的調整期。當前房地產開發投資額、房屋施工面積、新開工面積三項依然處于歷史高位，行業投資量保持穩定。未來，住宅市場將會步入“雙軌制”，隨著住房供應結構的變化，加之政策環境的影響，房地產業可能會面臨大規模行業洗牌。

　　“明智的開發企業，應該是一方面積極降價促銷回流現金，另一方面依然從產品層面下工夫，在保障房保障基本需求的同時，住宅市場向品質化發展是未來方向?！碧熳u房地產開發有限公司集團營銷總監曾江在談到2012年房地產市場走勢時對新金融記者表示。

　　“大魚吃小魚”“好魚吃次魚”的行業分化、整合，或許將成為2012樓市調控年的一大主題。