樓市觀察

當下從緊貨幣政策的微調，其主要著眼點并非是為了救樓市，而是為了緩沖當下實體經濟的衰退以及對歐美新一輪貨幣量化寬松的“追隨”。

住建部已于日前知會地方政府，目前全國已經執行限購的46個城市中，對于限購政策將于今年底到期的10個城市，地方政府仍需在到期后對限購政策進行延續。

在10月份全國70個指標城市房價，已出現環比下調拐點的前提下，此番住建部對限購政策仍將延續的堅決表態，徹底扼殺了當下仍對后市持樂觀態度的房地產商的想象空間。

此部分持樂觀態度的房地產商，其樂觀的心理依賴，來自于過去數輪調控的經驗判斷，在過去數輪房地產調控中，調控結果往往是微跌后大漲。其邏輯依據，則往往來自于以下三點，一是房地產已捆綁銀行業，房價下跌將可能引發銀行業危機；二是土地財政大幅縮水，地方政府財政收支失衡將引發地方樓市保護主義；三是近期央行從緊的貨幣政策已有松動跡象，尤其是上周三央行下調存款準備金率0.5個百分點，將對房價企穩形成流動性支撐。

當然，如果純粹從理論的角度予以分析，上述房地產商的樂觀依據并非毫無道理。但是，對形勢預期的準確判斷，基于事實層面的推理顯然更為重要。

就“房地產捆綁銀行業論”而言，今年以來銀監會的多次風險壓力測試，已說明中央對于房價下跌所可能引發的系統金融風險，已經做好了心理和現實層面的準備。而此前銀監會前主席劉明康“銀行業可承受房價下跌40%所帶來的損失”的言論，更說明本輪房地產調控的決心之強。

就“土地財政收窄地方財政論”而言，今年財政收入增速超出年初預算的4倍，其地方分享部分已可相對覆蓋地方政府因土地財政收窄所帶來的損失。且今年10月份地方債在深滬浙粵進行試點，便是對未來因土地財政收窄后的地方政府，進行其他融資通道的試點布局。

再就“從緊貨幣政策松動論”而言，則更有張冠李戴的荒謬。因為，當下從緊貨幣政策的微調，其主要著眼點并非是為了救樓市，而是為了緩沖當下實體經濟的衰退以及對歐美新一輪貨幣量化寬松的“追隨”。

事實上，之于當下房地產商而言，任何基于宏觀政策層面的微調，而引發的過于樂觀的想象，均將會令其喪失自救的最后時機。因為，隨著今年啟動的1000萬套保障房計劃將于明后年陸續落地，以及去年底在上海、重慶等地試行的房產稅將于未來全面推廣，屆時房價將不止是當下的環比下調拐點，而是真正的同比下跌跳水。

房地產作為資產投資的屬性，不可能違背市場規律，只上漲而不下跌。上世紀80年代末的日本、90年代末的東南亞以及2008年至今的美國和南歐等國房地產的衰敗，均說明房地產從頂峰到低谷，不僅是周期性的必然回歸，其由盛轉衰更是三兩年彈指一揮間而已。

本輪房地產調控已進入深水區，與以往調控的短期應急式不同，本輪調控已明顯呈現出中長期結構性的特征。