中央城市工作會議明確提出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，“兩個轉變”也帶來了我國房地產交易結構與規?？偭康纳羁套兓鹘y以新房銷售為主的增量交易格局正在走向新房和二手房并舉的格局，并進一步走向以二手房交易為主的成熟市場格局。

　　當前，我國二手房交易已成為住宅交易的重要組成部分。2025年1月~11月，全國二手房交易面積占交易總量的比重達45%。一線城市二手房交易大幅攀升：僅11月，北京二手房網簽14446套，較10月環比增長19.5%；上海二手房網簽22943套，環比增長24%，創下自今年5月以來的新高；深圳二手住宅網簽4472套，環比上漲6.6%；廣州二手住宅網簽9191套，環比增長22.89%。廣州二手房市場不止于成交量上升，貝殼數據顯示，11月二手房成交均價達2.21萬元/平方米，環比上漲2.1%。各地二手房市場的突出特點是優質次新房成為市場交易的主要部分。這些數據釋放出“核心城市二手房市場逐步走出低谷、邁入企穩區間”的積極信號。經過近四年的調整，房地產內生需求正在逐步修復，全國房地產市場總體企穩態勢逐步清晰。

　　從住房消費總需求的角度看，我國包括新房與二手房在內的住房交易總量趨于穩定，房地產市場質的有效提升與量的均衡正在同步實現。通過對數據進一步分析發現，2025年前三季度，重點30城新房和二手房的總成交量同比已停止下降勢頭，初步完成“筑底止跌”。深圳、上海等核心城市二手房成交同比增長近20%~ 30%，北京、重慶、杭州、成都等城市同比增長均超10%。這體現了我國居住消費市場的強大韌性，特別是高發展能級的城市和優質項目依然具有較強的市場吸引力。

　　從國際經驗看，進入城鎮化后期，以存量交易為主是房地產市場發展的普遍規律。英國等發達國家，二手房交易占比普遍在70%以上，美國超過了80%。即使是偏愛新房的日本房地產市場，二手房交易占比也從1990年的不足10%提升至近年來的43%以上。這一規律也要求我國在“兩個轉變”的新階段，需要重新構建房地產統計分析和信息發布框架，以反映市場真實態勢。當前，除一線城市數年前已進入存量市場外，重慶、成都、杭州、南京等重點二線城市的二手住房成交比例均已超過新房。二手房市場對新房市場的“替代效應”日益明顯，將新房與二手房的總供給與總需求納入同一分析框架，能夠更加科學、客觀、全面地反映我國住房市場體系的全貌，是科學制定宏觀調控政策和合理引導消費者預期的重要基礎。

　　重慶大學副校長　劉貴文