銀行做房貸壓力測試本不是新鮮事，但官方口徑表示的測試結果一次比一次樂觀，讓這一老話題再度成了業界關注的焦點。

上周五，在銀監會前主席劉明康表示房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題之后，不少銀行業、獲貸企業和房地產業的業內人士告訴《第一財經日報》記者，銀行壓力測試是否完全真實可靠，各銀行在房地產貸款中的“隱形”招數是否都被納入“法眼”監控，都會對最終的結果產生重大影響。

那么房貸是如何“隱形”的？“隱形”的房貸能否逃過壓力測試的“法眼”？相關行業人士對房價下跌50%的切身感受如何？

改頭換面的房貸

劉明康上周五表示，目前我國房地產的銀行貸款在10萬億人民幣以上。根據《2011年三季度金融機構貸款投向統計報告》，截至三季度末，這一房地產貸款余額數字為10.46萬億元。

有銀行業業內人士指出，在考量房價下跌對銀行的影響時，除了以上的10.46萬億，還有其他的“涉房”類貸款，即用各種非房貸名義貸出、通過各種渠道周轉、最后流向了房地產市場的貸款，以及那些初始就以房地產為抵押物的貸款，而后者數目往往超過前者。該人士表示，名義上的和實際上的“涉房”貸款總額，“保守估計也有20萬億”。

那么，這些名義上非房地產貸款的房貸，是怎么穿上“馬甲”改頭換面的呢？業內人士的表述或許會提供一些線索。

“前些年投資房地產比做鋼貿生意賺得快多了，我們問銀行借了錢就去投土地、商鋪、辦公樓、整層物業、別墅。”上海某大型鋼市一鋼貿企業總經理陳先生告訴本報記者，他們找銀行融資的名義都是“生產經營項目”，但用虛假貿易流水等“一條龍”招數，最后把錢用去炒地炒樓。

陳先生對于鋼貿企業當年的融資能力很得意，“我們做大宗商品的，可以提供抵押物，有質押擔保、有互保、有聯保還有市場擔保，加上資金流又大，銀行搶著借錢給我們。”

至于這“一條龍”招數怎么走，陳先生舉了個例子?！拔铱粗辛?000萬的商鋪項目，就先問同業借個1000萬，購買商鋪。然后把買下的商鋪抵押給銀行，稱貸款用于進貨，其實收了賬就去還掉借的錢，等于問銀行借錢炒商鋪?！?

對于陳先生的做法，交通銀行一位客戶經理表示質疑，他表示根據他所在的銀行貫徹的“三個辦法一個指引”的貸后“受托支付”流程，銀行貸款將必須打給陳先生進貨的公司，而非陳先生本公司。

另一家股份制銀行信貸業務負責人告訴本報，對于“受托支付”，銀行的貸后監控只能控制資金的第一筆劃歸流向。也就是說，只要陳先生找個“朋友公司”，走流程并不難。據該負責人透露，2008年金融危機過后，在貨幣刺激政策大環境下，銀行青睞有抵押的貸款客戶，并且可以根據抵押物的評估值，給予80%~120%的貸款額度，最高甚至可達150%。

除了上述購置房產時的改頭換面，對于已購物業的升值，市場上還流行兩種從銀行套現再投資的方式：“轉按揭”和“過橋”。

某炒房團資深炒房人呂先生透露，2006年前他通過“轉按揭”套現，比如一套房產本來評估價格在100萬元，按照規定放貸70萬元；1年后，該房產市價漲到150萬，這時呂先生就按增值之后的價格找另一家銀行簽訂新的按揭協議，這樣就能多獲得約35萬元貸款。

2007年開始，監管部門封堵“轉按揭”，要求對已抵押房產在沒有償清全部貸款前不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。這種轉按揭的方式被迫轉入灰色地帶，但呂先生和他的炒房團團友們則采取了一種新對策，即“過橋”。假設其購置的房屋已從200萬上漲至400萬，但尚有100萬房貸未還，呂先生的辦法是從小貸公司等融資渠道借出100萬“過橋”款還清房貸，以此繞過監管，抵押房屋申請“消費性貸款”以套現，一方面還掉小貸公司借出的100萬，另一方面多出一筆款項進行下一個房產投資。

對于上述“消費性貸款”，呂先生的套路是，當貸款資金小于200萬，則名義用途為“房屋裝修”，后續找裝修公司簽訂虛假裝修合同；大于200萬，則名義用途為藝術品投資，后續找典當行通過古董買賣虛報交易金額。

“房價跌50%我就跑路”

“房價跌50%我就跑路，但銀行肯定比我先死?！蹦车禺a開發公司總裁高先生在接受本報記者采訪時表示，在中國做房地產商10多年來，他從金融機構回籠資金的辦法已經升級過兩次，如果他的資金鏈斷了，那些“錢的源頭”肯定很慘。

高先生說，10年前，他造完樓回籠資金的成本很小，只要“借人頭”（收身份證）開虛假收入證明，就可以從銀行“貸款買房”；2007年左右，這些初級花招被監管了，他和同行們紛紛走信托渠道，因此“如果房價暴跌，信托也要出大問題”。

當房地產信托也被叫停了以后，地產公司和銀行一起開發了新花招。高先生透露，數月前，某銀行為了“曲線放貸”給一家房地產企業而開出了銀票，再由另一家有資金的銀行對銀票貼現。

上述信貸業務負責人也表示，房地產商急缺資金而愿意給出高利率，因此這類操作確實存在部分“灰色地帶”，而據他所知，還有銀行將對房地產商的“變相貸款”打包成理財產品置入資產池。這些做法，都可能成為房貸壓力測試的盲點。

此外，高先生還透露，他去年手頭有一塊地，需要套出資金蓋樓，而當時銀行對房地產的貸款已經收縮。他的做法是，找兩家互為上下游的“自己人”貿易公司，簽訂一個上億元的虛假貿易合同，再將他的土地作為“第三方抵押”，從銀行貸出貿易款項。不過高先生也承認，隨著銀行目前對這類貿易貸款的貸后貨物裝船、保險手續等越查越緊，這種手段也已經行不通了。

高先生稱從銀行渠道的實際融資成本已經超過了10%，但眼下房產租金回報率只有2%~3%，不計房產本身的價格下跌，這其中的年損失就有10%。對于記者“為何不拋盤”的詢問，高先生回答，“跌市里，就算降價也拋不掉了”。

盲點在于系統性風險？

對于種種“隱形”房貸，某銀行主管風控的高層昨日在接受本報采訪時表示，早期一些銀行在做壓力測試時的確有遺漏計算以房產或土地為抵押物的一般貸款，但據他所知，此輪壓力測試里，銀行已經做出了調整。

但是，上述股份制銀行信貸業務負責人告訴記者，以房產為抵押物進行一般貸款和貸款再進入房地產市場，兩者之間銀行承擔的風險是不一樣的。鑒于以上“招數”的存在，銀行的壓力測試可能受到部分干擾。

此外，該負責人還表示，那些從銀行貸出的完全不涉及房地產的款項，也有可能在目前資金面從緊的背景下，被高利率所吸引，周轉后最終進入了房市。本報記者昨日對某“投資公司”執行董事的采訪部分證實了這一觀點，據他估算，公司放出的錢款，“少說有六成”最終落腳點還是房地產市場，而對于投資者和投資公司的資金來源，“銀行貸款肯定是一大組成部分”。

除了“隱形”房貸可能的盲點外，上述主管風控的高層認為，房價下跌50%所帶來的問題將不是靜態的針對房地產行業的壓力測試可以估算的，因為“經濟將會崩潰，系統性風險無可避免”。

有學者撰文指出，房價變動至少將使42個行業受到影響，比如鋼鐵、水泥、電解鋁、玻璃、石灰、家具、汽車等行業。上述銀行高層的擔憂也正在于此，“到時候，不是房地產貸款會壞賬，而是各個行業的貸款都會集體大面積壞賬”。

不過，據媒體此前援引光大銀行風險管理部一位負責人的話稱，在近一年多的壓力測試中，銀行已經更多地采用“系統性風險”角度，并且有多家銀行考慮到了房貸與地方融資平臺貸款之間的關聯度。

到目前為止，各家銀行具體如何開展壓力測試，對外界來說仍然是個謎。市場人士也曾因“各家銀行披露的房貸壓力測試數據相近”而懷疑結果的可信度。某股份制銀行分析師曾對媒體指出，銀行“有一個先入為主的印象，然后把模型往一個方向去做，最后報給銀監會的數據顯示各家差不多，整個行業的數據也差不多”。