近日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》，明確提出，北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。無獨有偶，中信銀行日前推出了一張針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，宣布率先在國內試點“以房養老”業務。

    一時間，“以房養老”成為社會各界熱議和關注的焦 點。有業內人士分析表示，在西方國家“以房養老”已經形成一套成熟的運作模式，不過在國內推行，還要面臨諸多的挑戰，其中包括70年土地產權問題、房價波動問題、人們養老理念等方面。

    北京鼓勵“以房養老”

    此次北京將“以房養老”列入《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》，專家稱是政府首度明確表達對這種養老模式的肯定?！耙苑筐B老”俗稱“倒按揭”——— 房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者根據房屋屬性、價值等進行綜合評估后，金融機構定期給房主發放固定資金。規定年限或房主去世后，其房產出售所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

    其實，“以房養老”并非新生事物。美國從上個世紀末，不同的州就開始嘗試“反式房產抵押貸款”，供年長者養老，美國議會在2005年則通過了贊成法案，由住房及城市發展部具體負責制定實施細則并進行審批和管理。在日本、新加坡、英國等國家，以房養老在老人中同樣相當盛行。而國內，從養老金不能滿足基本需要時，就有很多人提出“以房養老”，可惜因為倫理、習俗、制度等原因沒能推廣開來。

    美國、日本這樣的國家，養老體制完善，仍然需要“以房養老”，至少表明有其合理和必要之處。我們也舉雙手歡迎這項制度能夠發揮其應有的功效。但是，在幾個問題沒有厘清之前，我們的歡迎與贊成仍然要打個折扣，因為，沒有制度保障的所謂新政，往往事與愿違，成為一些別有用心人的工具。

    不僅在國外，在國內北京也不是首例。2003年，時任中國房地產開發集團理事長的孟曉蘇，首先將這一源自西方的養老模式介紹到中國。2007年，上海市公積金管理中心、石景山壽山福海國際養老服務中心先后推出類似“以房養老”模式的試點，均因申請者較少最終不了了之。

    北京市老齡委相關工作人員表示，北京市將按照國家有關法律法規，積極開展“以房養老”政策的研究，以厘清發展中可能遇到的問題，也會考慮制定針對企業的鼓勵措施，以進一步增強老年人的養老能力，努力滿足老年人的養老需求。

    濟南醞釀推出“倒按揭”業務

    自10月21日北京市提出“以房養老”的概念以來，記者先后采訪了市區多家銀行，從了解到的情況看，到目前為止，僅有一家銀行表示正在進行相關培訓，計劃下月推出以房養老‘倒按揭’服務項目。

    對于此前中信銀行推出的“以房養老”業務，記者了解到，該業務適用于年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人，凡是以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養老。該項業務申請的門檻比較高，申請貸款人名下至少要有兩套住房。養老按揭貸款最長期限為10年，且貸款必須用于養老。據了解，由于該業務剛剛推行，至今為止，市民大多停留在咨詢了解階段，辦理業務的市民還是少數。

    分析人士表示，中信銀行此次設計的養老按揭產品并不等同于實質意義上的以房養老。按照中信銀行產品規定，倘若55歲老人申請養老貸款，65歲貸款便會結束，遠未達到國內當前超過70歲的人均壽命水平，也就很難起到實際的養老作用。采訪中，也有市民表示，如果是有兩套或多套房的話，按目前高房價的現狀，實際上要解決養老問題并不難，或租或售，都可以解決養老的資金需求。而對于養老問題最迫切，感覺最困擾的是只有一套自有住房的這群人，卻難以夠著養老按揭的門檻。

    在國外，辦理“倒按揭”的客戶群中，有很大一部分老人是沒有繼承人的孤寡老人，只需要名下有一套房產即可。相比之下，中信銀行要求申請養老按揭的老人最好有兩套或以上的住房。如果老人只有一套房子，那么其贍養人就必須擁有自有住房，且老人和其法定贍養人將成為養老按揭的共同借款人。這意味著國內“倒按揭”的對象是并不特別缺錢的老人。

    傳統觀念或成推行阻力

    采訪中，記者了解到，受傳統思想、經濟收入等影響，目前大多數老人選擇的是家庭養老。

    家住樂山小區的張大媽說，我還是相信養兒防老，給我養老是孩子孝順的表現。要是我都到了用房子養活自己的地步了，那得多悲哀啊。

    據了解，大部分中國老人更愿意把財產留給子孫。如果老人為了養老而將自己居住多年的房產抵押給銀行或者保險公司，不給子女，不但老人難接受，恐怕子女也不會答應。

    業內人士表示，在國內推行以房養老的政策，很難過傳統觀念這一關。在國外，家庭生活模式相對獨立、遺產繼承稅高等因素都不同程度的推進了“以房養老”政策的普及。而在中國，絕大多數老人還是希望在家養老，并不能接受這種全新的養老理念。雖然近年來“養兒防老”的觀念已經逐漸淡化，但更多老人愿意把房產留給子女來繼承?！暗拱唇摇蹦軌颢@得多少子女的支持，還存在很大的不確定性。上海 大學一位社會學教授擔心，“倒按揭”將激化中國的家庭矛盾，加深獨生子女背景下空巢老人的處境困難。據悉，上海前幾年嘗試過以房養老，但在房產處理問題上因子女的不同意見而引發家庭矛盾。

    另外，“70年產權問題”是推行“以房養老”的障礙之一。雖然2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。