近期，在其他一些城市出現的退房糾紛接連上演，在二三線城市發生的開發商“跑路”現象也頻頻出現，樓市利益各方博弈進入“深水期”。2011年的市場環境急轉直下，置業者對房價下跌預期越發強烈，開放商成交量銳減，著急出貨，在第四季度的最后兩個月里，樓市會以何種姿態面市？

    懸念一：

    調控“緊”還是“不緊”

    被稱為“史上最嚴厲”的樓市調控政策已經持續了10個月的時間，廣東佛山放松限購的朝令夕改、珠海市限購、限價的雙面實行，足以顯現樓市調控決心。11月7日，溫家寶總理出席上合組織會議時談中國樓市，特別強調對于房地產的一系列調控措施，決不可有絲毫動搖。

    在金融政策方面，前段時間，建行、工行、招行、浦發、中行、齊魯等各大銀行不同程度的提高首套房貸利率，這讓成交一片慘淡的房地產市場“雪上加霜”。在采訪中，某銀行房貸部負責人表示，“今年以來，各大銀行放貸額度幾乎已被提前好幾個月用完，‘錢緊’格局到明年開年后仍難以得到緩解。部分銀行至少已排到一個季度后的貸款額度?！痹诟鞔筱y行收緊貸款額度的同時，記者采訪獲悉，興業銀行已于很早前就暫停房貸業務。

    今年以來央行多次上調存款準備金率，各大銀行貸款額度空間緊張。記者調查省城部分開發企業了解到，如今銀行放款速度在兩個月到半年時間不等，購房者等待按揭貸款的時間更是難以預測，張先生于2011年2月購買東部某樓盤房源，至今未辦下貸款。不少“等貸”一族紛紛表示，銀行放款之緩慢、審核手

    續之復雜都史無前例。根據歷年銀行放貸分配來看，上半年銀行實際貸款額度都會多于下半年，年初放貸會多于年末，短時間內，銀行放款吃緊狀態難以恢復。

    懸念二：

    房價“降”還是“不降”

    房價走向是目前樓市第一關鍵詞。到了一年的最后一季，開發商是否有充足的現金流度過這個寒冬，是否會在多重壓力下，從之前被動的、暗中的降價，演變成為一場真正的降價潮？

    縱觀本輪調控以來的樓市，特別是下半年政策調控的進一步加碼，使得購房者對未來房價下跌的預期再次加重。不少購房者談到2008底、2009年初的樓市，期翼房價能夠跌落到當時水平，當時濟南二環以內房價均價在6000元每平米左右，四五千元每平米的樓盤到處可見。作為購房者期待降價的心理可以理解，但跌落至“5”字頭的現實卻不切實際，畢竟房企成本和經濟環境都影響著房價的升跌。

    針對房價走向問題業內人士發

    表不同觀點，部分認為前期的優惠幅度隨著心理預期的增長而效果甚微，只有進一步提升優惠空間才能達到快速跑量的目的；也有部分業內人士對房價走向表達了不同看法，“從現在來看，市場需求依然存在，只是被各種政策所限制，供求緊張狀況并沒有根本扭轉。開發商降價是大勢所趨，但應該不會大降。未來市場環境不得而知，一旦有所動搖，那么房價的下跌速度很有可能放緩甚至扭轉?！?/P>

    隨著四季度已行至半程，預期更多的企業將參與到打折促銷的陣營中來。對這些企業而言，通過何種方式降價，是小幅降價緩慢去化抑或者大幅降價快速回籠資金，同時避免出現“房鬧”，顯然都成為值得考量的問題。

    懸念三：購房者“買”還是“不買”

    6月份以來，省城部分樓盤率先推出平價、低價房源，引領一波樓市優惠促銷潮。此番優惠促銷一直持續到現在，絲毫未有遞減之勢。也正

    是這股優惠促銷風潮迎合了購房者“買漲不買跌”的心理，使得觀望情緒空前濃厚。

    業內某資深地產人表示，2008年經濟危機，讓不少一二線城市房價大跌，但濟南整體房價卻溫和上漲著，雖有低度回落，但不明顯。此次樓市調控影響遠遠大于2008年經濟危機造成的樓市動蕩，幾乎所有在售樓盤都加入到優惠促銷的陣容中來，優惠幅度空間加碼。對于普通剛性需求者而言，如果地段較好，生活配套齊全，又在可承受的范圍內，看中的房源現在就可以下手。

    “從未來兩個月來看，應該說是購房者的最佳置業時機?！蹦车禺a公司策劃經理認為，臨近年底，各大開發商面臨銷售任務是否能完成的壓力，另外，各方面的支出也迫使其急需回籠資金，因此相當一部分開發商很可能會考慮最大的優惠促銷手段。

    他同時表示，如果是剛需置業者，事實上不必過多地去考慮底價與否，自住屬性不會因房子升值或貶值就失去居住功能。當前房價已在宏觀調控下處于一個低谷價位，相當一部分樓盤已達到成本價，因此目前應該是一個最佳的購房時機。而一旦過了這個時機，開發商可能會調減自己的銷售任務，明年能拿出來的優惠力度可能會減弱很多。