對于當前的樓市調控而言，判斷其成功與否最重要的標志就是房價的變動情況。而從目前市場形勢來看，本輪調控不會是一場“空調”。在國內最嚴限購令的打壓下，北京樓市迅速遇冷，其中反應最快、振動最大的當屬通州區域，該區域由2010年初北京樓市的漲價急先鋒，變成了如今的跌價急先鋒。

    近日，通州樓市再現標志性的樓價跳水動作——2009年的地王級項目潤楓領尚原本擬售均價定在2.5萬元/平方米，其最高售價甚至接近3萬元/平方米，但目前該項目最低定價為1.3萬元/平方米，可謂一石激起千層浪。

    降價幅度令人瞠目

    8月30日記者致電潤楓領尚咨詢，銷售人員稱，該項目目前起價為1.3萬元/平方米，優惠幅度比較大。隨后記者來到售樓處現場，向上述銷售人員追問：1.3萬元/平方米是目前在售價格嗎？有多少套房源定在這個價位？

    銷售人員向記者解釋，該項目共有近20棟樓座，目前有5棟已取得預售證，分別是3、4、5、17、18號樓，其中17、18號樓共有220套房源，正以1.5萬元/平方米的均價低價銷售，其中樓層稍差的底層初步定價為1.3萬元/平方米，樓層較好的定價在1.7萬元/平方米左右；兩棟樓里只有底層的幾套房子價格定在1.3萬元/平方米，每高一層價格便高一個檔次。

    記者當場表示：假如看中了底層1.3萬元/平方米的一套房子，現在就能以這個價格買房嗎？

    銷售人員稱，其實1.3萬元/平方米只是目前初步制定的價格，該項目預計在本周末開盤，其具體價格到時候才能完全確定。

    前來看房的李先生表示，1.3萬元/平方米的傳言顯然與實際情況不太符合，這一價格有些弄噱頭的成分，不排除開發商想以此來吸引客戶登記看房，假如客戶來多了，很可能開發商會提高價格。

    對此，該銷售人員連連表示不會。她告訴記者，項目的最終定價應該與宣傳的1.5萬元/平方米不會有太大出入，開發商不會砸自己的聲譽。

    樓市低迷促大幅降價

    不過，對于該項目1.5萬元/平方米的初步定價，李先生也坦承，這一價格與去年這一區域的售價相比有著較大的降幅，即便是與該項目3、4、5號樓2萬多元/平方米的售價相比也有一定降幅，對市場確實具有吸引力。

    與該項目在北京市住建部門申報的價格相比，其宣稱的降幅確實較大。記者從該項目現場張貼的申報價格表上看到，17、18號樓的原本擬售價格為2.5萬元/平方米以上，部分房源價格甚至高達近3萬元/平方米，這相當于該樓棟房源普遍直降了1萬元/平方米，平均降幅為40％。

    對此，銷售人員解釋是由于該項目開盤不久，希望用一降到底的低價策略來贏得市場。

    北京中原地產市場總監張大偉表示，通州區域房價過高，庫存量較大，而受限購限貸影響，市場投機投資需求基本已經絕跡，部分剛需置業者則轉向房山區等更有價格優勢的區域，購房需求銳減。另外，目前來看選擇小幅度降價的區域內項目也并未獲得市場認可，成交量依然低迷。

    北京市房地產交易管理網的數據顯示，該項目自5月份取得預售證，其3、4、5號樓申報價格定在2萬多元／平方米，雖然后來實際成交價格有所下降，但成交異常慘淡，截至8月31日該項目僅成交一套，成交價格為17947元/平方米。

    香港金達利筑地北京公司副總經理陳玉城表示，從一些項目降價熱銷的情形來看，當前采取實質性的降價手段，擠出樓市價格中的泡沫因素，市場才能恢復正常。

    “跳水”扯出定價暴利

    即便將該項目預計最低售價1.3萬元/平方米視作保本價，顯然1.5萬元/平方米的銷售均價仍能保持項目的盈利性，那么其申報的高達2.5萬元/平方米甚至3萬元/平方米的價格無疑屬于暴利。

    房地產項目成本主要有土地成本、稅費成本和管理運營成本、建安成本等。北京市土地整理儲備中心的資料顯示，2009年9月30日，北京潤興偉業房地產開發有限公司與北京重廈房地產開發有限公司聯合體經過了200輪現場競價，以15.3億元的價格奪得了建筑面積為22.68萬平方米的該項目，樓面價高達6746元/平方米，是當年北京通州區域樓面價最高的地塊之一。而稅費和管理運營成本，據張大偉估計該項目應在3000元/平方米左右。至于工程造價，多位業內人士表示，北京一般項目的建安費用應在3000元/平方米以內。

    由此可以看出，該項目的成本應該低于其預計最低售價1.3萬元/平方米，或者說“不會虧本賣”。這意味著，其申報的高達2.5萬元/平方米的擬售均價比成本價格高出約一倍，難脫定價“暴利”之名。

    一位業界人士分析指出，這表明目前的樓市定價機制有問題，開發商隨意定高價，無疑會制約購房者的購買力，而一旦中途降價，又將面臨反暴利、退房等。要打破這種局面，必須建立成熟理性的房價定價機制。首先，房地產行政管理部門必須要對房價成本進行科學測算，作為市場定價的指導依據，加強房價定價監管。其次，開發商在樓盤定價上必須要給后市留有余地，另外要以產品業態的多元化換取企業持續發展的空間。