政策跌宕起伏的2010年樓市已落下帷幕。昨日廣州中介機構發布的研究報告顯示,2010年,廣州二手住宅平均售價為11047元/平方米,比2009年的8428元/平方米上漲31.1%；平均租金為32.4元/平方米/月,同比上漲13.3%,售價、租金全面飄紅,而越秀區的二手樓均價和租金水平雙雙成為全市之最。

    調控難阻二手樓價漲勢

    廣州滿堂紅地產昨日發布的成交數據顯示,2010年,廣州二手樓價從最低的1月份的9701元漲到最高的12月份的12523元/平方米,頭尾漲幅高達29.1%。而從年度同比數據來看,全年全市二手住宅買賣均價為11047元/平方米,比2009年的8428元/平方米上漲了31.1%,漲幅擴大了11.2個百分點(2009年全市二手樓價同比上漲19.9%)。

    滿堂紅研究部高級主任肖文曉指出,綜觀全年走勢,在經過前四個月的快速升溫之后,由于“4·17新政”的及時出臺,廣州二手樓價在5、6月份曾有小幅回調,期間成交量最高時曾縮減五成以上。但是,從下半年開始,隨著“4·17新政”積累的觀望需求開始釋放,二手樓價在成交量站穩腳跟后迅速重拾升勢,此后持續上揚。期間,盡管9月29日出臺了“國五條”、10月15日出臺了廣州版“限購令”,但是由于嚴厲的調控政策在抑制投資性需求的同時,亦使業主產生了“惜售”的心態,市場房源供應的減少不僅削弱了政策降溫房價的效果,亦令買家的心理出現恐慌,業主“反價”、買家“追漲”的現象開始頻繁出現,網簽的到來又加快了買家在年末的購房計劃,二手樓價因此在12月份又再度創下新高。

    去年越秀二手房均價最貴

    從全市各區的成交均價來看,2010年買賣均價最高的是越秀區,為13799元/平方米,環比上漲28.2%,天河區以13407元/平方米的均價位居次席。花都區則是均價最低的區域,為4553元/平方米,但漲幅也達到了34.1%。

    統計數據表顯示,以各區的漲幅而論,2010年,二手樓價漲幅最大的區域是海珠區和天河區,同比分別上漲36.4%和35.9%。研究發現,海珠、天河二手樓價之所以上漲最快,除了其地處中心城區的黃金位置之外,市場供求關系緊張是最為重要的原因。根據廣州市國土房管局的數據,2010年,海珠區和天河區的新建商品住宅市場消化率(網簽面積/批準預售面積)分別高達172.7%和172.5%。由于一手樓市嚴重供不應求,轉投二手樓市的買家增多,加劇了二手樓市房源緊缺的供求矛盾,二手樓價因此水漲船高。

    各區租金明顯上漲,僅花都下跌

    租金方面,根據滿堂紅的成交數據,2010年廣州二手住宅平均租金為32.4元/平方米/月,同比上漲13.3%。由于春節后的“返工潮”以及城中村改造的實施,廣州二手住宅租金在春節后漲幅明顯,此后在5、6月份的租賃淡季理性回調。但是,同樣從下半年開始,由于通貨膨脹形勢加劇,業主順勢加租的情形非常普遍,廣州的租金在7月份到10月份再次加速上漲,一直到11、12月份才隨著“限購令”后轉售為租的房源增多,以及年尾租房的人減少出現回調。

    肖文曉表示,2010年,全市二手住宅租賃均價最高的區域是越秀區,為40.8元/平方米/月；天河區次之,為37.5元/平方米/月。中心六區之中,黃埔區的租金最為便宜,為20.5元/平方米/月,與番禺區持平。而花都區則是全市租金最為便宜的區域,平均租金為10.3元/平方米/月,該區也是全市唯一一個租金同比下跌的區域。

    從漲幅方面看,2010年,全市除花都區的租金同比下跌16.1%以外,其他區域的租金均有明顯上漲,其中包括海珠、天河、白云、番禺等區域的租金漲幅都在15%左右。新區中蘿崗區的租金漲幅相對較小,為5.5%。肖文曉分析,花都區的租價下跌,主要是因為最近幾年花都新建了許多大型樓盤,租賃房源供應增多,而由于與市中心的距離較遠的關系,花都的租賃市場不夠活躍,因此總體供大于求。與之不同的是,中心城區的外來人口密集,原本租賃市場就比較活躍,再加上CPI上漲、城中村改造、居民生活水平提高等多重因素的共同作用,過去幾年基本沒有怎么漲的租金在2010年全面上漲在情理之中。