昨日中國社會科學院在京發布的2011《住房綠皮書》，全國35個大中城市平均房價泡沫為29.5%，泡沫指數最高的前7個城市泡沫成分占實際價格的比例超過50%?！蹲》烤G皮書》還認為去年的平均毛利潤率高達55.72%，這一數據遠超此前其他機構所說的30%。

搶地盤六成上市公司涉足房地產

    綠皮書稱，A股上市公司中，涉及房地產業務的公司數量直線上升，僅2009年就有近30家房地產公司通過定向增發資產置換方式借殼上市。房地產業務已成為A股市場分布最廣泛的行業，通過股權投資和關聯企業直接涉足房地產業務的上市公司(含房地產業上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。按深、滬兩市分類的20個行業中，除去房地產、金融保險以外，其他18個行業也都有行業內公司涉及房地產業務。

牟暴利去年平均毛利達到55.72%

    綠皮書分析，利潤誘惑是眾多企業集中投資房地產行業首要原因。2005-2009年間，我國房地產行業平均毛利潤率在30%左右。在受國際金融危機沖擊的2009年，我國房地產行業仍在宏觀政策的刺激下的“V”形經濟復蘇中大受其益，平均毛利潤率高達55.72%。

    但在不同機構的研究報告中，毛利率存在不同說法。據報道，今年3月26日，中國指數研究院等四家機構發布的《2010年中國房地產百強企業研究報告》顯示，2009年度包括萬科、中海、保利在內的房地產百強企業的毛利率均值為30.3%，較2008年下降了6.5個百分點。其原因主要是由于2008年樓市銷售不暢不少企業促銷，以及營業成本增加。

壓力大北京月度償付率常超100%

    綠皮書稱，我國絕大多數城市償付房貸壓力巨大。國內絕大多數城市的月度償付率在大多數月份里高達50%以上，特別是部分城市近100%，反映出這些城市均不同程度地存在著投機問題。

    月度償付率簡單說就是月供與月收入的比值，月度償付率為100%意味著家庭每個月的收入全部用以供樓。綠皮書指出，按照國際通行做法，月度償付率的最高線是30%，超過這個線的家庭屬于低收入家庭，這類家庭一般要采取租房而不是買房的做法。

    綠皮書指出，目前月度償付率較高的城市主要集中在北京、深圳、上海、廣州等一線城市。最高的是北京，大多數月份的月度償付率竟超過100%。值得關注的是，重慶的月度償付率是少數的幾個處于30%以下的城市之一，也是唯一的大型城市。

    綠皮書指出，租房壓力也在日益沉重，住房問題已經出現“買不起”兼“租不起”的困境。

泡沫多35個大中城市平均為29.5%

    綠皮書指出，通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。

    泡沫指數最高的前7個城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實際價格比例的50%以上。

    綠皮書指出，由于部分城市數據特別是房價數據不完全準確，房價泡沫指數有被夸大或縮小的可能。

警鐘

經濟房地產化三大風險

    首先，經濟房地產化將導致社會資源短期向單一行業集中。從短期看，上市公司的財務報表看似好看，但從長遠看會削弱上市公司的競爭力，其危害顯而易見。

    其次，將阻礙產業升級，加大產業結構調整的難度。房地產行業涉及60多個行業，尤其對鋼材、水泥等需求巨大，房地產業的發展將刺激這些產能過剩的行業產能擴大，不利于轉變經濟發展方式。

    最后，經濟房地產化將助長投機心理，吞噬企業家精神，掏空未來30年中國經濟增長的基礎。

房價泡沫指數

泡沫最高

福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)

*泡沫成分占實際價格比例在50%以上。

泡沫較高

北京(0.496)、深圳(0.485)、武漢(0.481)、長春(0.473)、寧波(0.444)、哈爾濱(0.417)、大連(0.400)、貴陽(0.369)、上海(0.365)、鄭州(0.346)、成都(0.300)

*泡沫成分占實際價格比例在30%～50%之間

存在一定泡沫

南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙

*泡沫成分占實際價格比例在10%以上30%以下

泡沫較低

南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、?？凇y川、烏魯木齊

*泡沫成分占實際價格比例在10%以內

預測：明年房價穩中有降

    綠皮書預測，2011年預計住房市場繼續調整，穩中有降。第一季度將在多重緊縮因素的綜合作用下，開發企業可能會降價或變相降價，銷售面積可能因此上升；第三季度，供求矛盾可能重新出現，房價有一定上漲壓力；第四季度，調控政策可能重新趨緊，房價與銷售量相對穩定。

樓市調控10大挑戰

    在昨天的綠皮書發布會上，中國社科院財貿所經濟研究所城市與房地產經濟研究室主任、綠皮書主編倪鵬飛指出，中國房地產調控面臨10個方面的挑戰：

    1.制度缺陷導致主體沖動，主體沖動導致市場失衡。國家為了刺激經濟的增長，有一個增長的沖動，地方政府炒買土地的沖動，金融體系信貸的沖動，開發企業全體建房的沖動。購房者不僅有消費的沖動，也有投機和投資的沖動。這些沖動會導致幾個失衡，需求結構失衡，投資者和投機者的需求擠壓了普通消費者的需求。供給失衡，尤其中低檔房甚至包括保障房的比例大大難以適應需求。

    2.中國宏觀經濟現在一個重要的問題是動力不足，對房地產依賴嚴重，保增長和調房價存在兩難。明年還同時存在著通貨膨脹的壓力，通貨膨脹來臨可能又會導致買房來保值。

    3.多種因素導致房價長期上漲的預期。主要體現在：土地資源稀缺的預期；中國城市化等因素；人民幣升值預期；中國經濟長期快速增長等。

    4.來自開發市場。房地產較高的行業毛利率，進入門檻低，銷售方式便于風險轉嫁，大量企業向房地產轉移。

    5.貨幣供應寬松導致房地產市場資金暴增，流動性充裕，貨幣供應收緊并不導致房地產市場銳減。

    6.土地拍賣助推房地產價格上漲的因素沒有解決，土地融資助長地價上漲。

    7.房地產已經調控很久，這種緊縮的調控對市場各方的壓力越來越大，即使不會停止，也會出現一些減弱的情況。

    8.目前保障性住房的資金沒有保障。保障性住房體系沒有建立，現在推出的公租房目標、主體都非常不明確。

    9.目前調控目標不明確，任務不具體，政策不連續，責任不落實，執行力有待加強。

    10.國際經濟、全球金融、國際游資對中國房地產虎視眈眈地覬覦。