降息難擋樓市全面調整趨勢

2014-11-27

央行降息后，多地房地產市場咨詢量均有較大幅度攀升。專家表示，短期看，降息對房地產市場的確是利好，但也不要過分解讀。此次降息的主要目的在于穩增長、調結構、促改革，并不是針對房地產市場。業內人士對房地產后市預期也普遍謹慎

中國人民銀行日前宣布，自22日起，銀行開始下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。從基本規律來看，房地產市場的供給端和需求端都會受到降息影響。對于開發企業而言，降息意味著融資成本的降低，開發企業的資金鏈會趨于松弛，因此房價下行的壓力會減小；對于購房者而言，向銀行申請房貸的成本也會降低，總購房款降低，購房壓力減輕，有利于讓更多購房者入市。

房價、地價又要漲了嗎？買房子的人又要多了嗎？房地產市場又要火起來了嗎？

從市場的反應來看，降息之后，多個城市房地產市場咨詢量均有較大幅度攀升，短期之內，成交量增長可期。然而，業內人士對后市預期卻普遍謹慎。

國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為，短期來看，央行降息對于房地產市場的確算是利好。但是，不應過分解讀此次降息對于房地產市場的影響。此次降息的主要目的還在于穩增長、調結構、促改革，并不是針對房地產市場。

國家統計局的數據顯示，今年1至10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，其中，住宅銷售面積下降9.5%。10月末，商品房待售面積58239萬平方米，比9月末增加1091萬平方米。1至10月份，房地產開發企業到位資金100241億元，同比僅增長3.1%。

“以上數據表明，房產市場表現出庫存壓力大，新開工負增長的態勢。同時，在銷售總體低迷的背景下，行業資金到位較去年有較大幅度下降?！眹鴦赵喊l展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，“央行降息雖然降低了購房者的月供負擔和開發商的融資成本，但房地產銷售拐點已經到來，住宅市場調整的趨勢難以改變?！?/div>

任興洲分析認為，對于房地產相關業務而言，銀行貸款利率的下降空間已經比較小了。首先，此次非對稱方式下調貸款和存款基準利率，存貸之間的利差縮小。同時，存款上限調整為1.2倍意味著，時至年末，一些小銀行為了吸收更多存款一定會行動起來，先上調至1.2倍，大型銀行也會被迫跟上，這樣一來，利差就有可能進一步減小。其次，當前銀行利率市場化程度提高，互聯網金融等新興金融模式的沖擊讓銀行壓力增大。房地產市場的總體形勢也與以前有較大不同，總體上已經趨于供求平衡，相當數量的城市還存在供大于求的狀況。因此，銀行業會從控制風險的角度對房地產相關貸款業務持比過去更為謹慎的態度。

今年以來，樓市持續下行，銀行已經加大了對自住、改善型需求購房者的支持力度。“實際上，一些銀行房貸利率已經打了九四折，再加上上述銀行成本不斷增加等因素，房貸利率在現有基礎上不上漲就不錯了，房貸有更大優惠的可能性不太大。”任興洲表示。

任興洲同時強調，開發企業不要對形勢盲目樂觀，以為樓市又將迎來爆發式的上漲，從而大幅度提價。而是應該扎扎實實去庫存，特別是庫存壓力較大的三四線城市。同時，開發企業應合理調整戰略，為轉型升級多做打算。對于購房者而言，也應理性看待當前形勢，確有實際需要的剛需和改善性需求，再根據自身實際情況適時出手。

中原地產首席分析師張大偉也持類似觀點。他認為，央行對整個房地產市場而言，推動作用有限。但他推測，市場分化將愈加嚴重，一二線城市樓市因為資金面明顯好轉，房價繼續下跌的可能性小，部分城市可能據此走強；三四線城市因為庫存絕對值過高，即使信貸政策刺激，出現全面回暖的可能性也不大。

“央行降息的目的是促使資金更多、更便宜地流向實體經濟，促進宏觀經濟的持續健康發展，而非再度大規模流向房地產市場，實際上，后面這種情況發生的可能性也不大。”任興洲說。