三套及以上房貸暫停，首付款比例調整到30%及以上，購買第二套住房首付款比例不低于50%，加快推進房產稅改革試點

    三天內三出新政，樓市調控力度逐日加碼。29日，國家有關部委再推多項鐵腕政策。專家認為，多部委密集發布政策表明政府調控房地產市場的堅定態度。此次調控波及的范圍更廣、力度更大，將在很大程度上改變市場各方預期，房產稅等改革舉措的落地也許為期不遠。未來一段時間，房價上漲的勢頭將會得到有效遏制，觀望情緒很可能再次濃重。

    記者了解到，這些措施主要有：各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策、切實增加住房有效供給、加大住房交易市場檢查力度等。

    其中，中國人民銀行和銀監會要求各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款;對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1 .1倍的規定。

    財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部29日聯合發布通知，調整房地產交易環節契稅和個人所得稅優惠政策。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

    此外，根據國家有關部委近日出臺的房地產市場調控措施，我國將加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

    上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經濟參考報》記者采訪時說，這些政策雖然名義上還是在落實“國十條”，實際上在很多領域已超出“國十條”范疇，可以認定為這是自去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的緊縮型調控。

    楊紅旭分析認為，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性的實行。將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。這條將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”。

    中國房地產學會副會長陳國強也表示，與之前相比，國家有關部委發布的政策與此前有顯著不同，其中相當一部分調控政策要在全國范圍內統一執行“‘國十條’對不同的地區是有所區別或者說是留有余地的，允許各地結合當地情況進行，并非一刀切，現在這個通知則是不加區分，都要不留余地的嚴格執行?！?/P>

    同樣與以往政策措施不同，陳國強認為，新發布的政策對執行主體即地方政府提出了非常明確和嚴厲的要求。

    據了解，措施要求各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發〔2010〕10號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

    “政策是否有效很關鍵的因素在于地方的執行力，過去有的地方政府可能在政策的理解和執行上存在欠缺，現 在已對地方政府提出了更加嚴格的要求，問責制不會停留在口頭上，接下來對表現不佳的地方政府很可能會采 取實際動作?！标悋鴱妼Α督洕鷧⒖紙蟆酚浾哒f。

    在全國工商聯房地產商會會長聶梅生看來， 此次政策 除了重申"國十條”的貫徹執行，傳遞調控將堅決進行、 絕不放松的信號之外，還致力于改革。比如，此次公布的措施中明確提出要加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。這在很大程度上平息了此前的諸多猜測，相關稅收政策很可能會在不遠的將來出臺。

楊紅旭也認為，房產稅接下來可能會由試點城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件中統一公布。

    聶梅生告訴記者，一系列措施的出臺還表明了樓市刺激政策適時退出和力保民生的政策取向 。 比如，對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等，這都是尋求刺激政策退出的表現。

    此外，陳國強還提醒說，此次政策明確表示將加大住房交易市場的檢查力度，這對違法違規開發企業來說將面臨更多的處罰。比如對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期?！斑@些手段對任何企業來說都可能是很致命的?！?/P>

    對未來一段時間內房地產市場的走勢，受訪專家普遍表示，整個四季度房價上漲的勢頭將會得到有效遏制 ，觀 望情緒很可能再次濃重，開發企業也會更加清醒地判斷市場，房價下降壓力進一步增加。