自3月份以來，在宏觀調控從緊、地方政府頻繁松動、市場預期日益明朗的狀況下，一改“兩限”以來市場低位運行的態勢，成交穩步上升，“淡季不淡”的特征日趨明顯，6、7月份更是屢創新高。

　　經濟、政策環境決定未來走向

　　伴隨著新一輪樓市的回暖，全國幾大重點城市在6月份成交量紛紛創下去年調控以來的新高。8月份雖較6、7月份整體上有所回落，同期仍有大幅上漲，維持著本輪調控以來的相對高位。其中，十大重點城市中，8月份商品住宅成交量環比上漲的有5個城市，深圳漲幅最高，為25%。一方面，中央層面的政策收緊趨勢已成為市場預期。6月份以來包括住建部、國土部、財政部在內的各部委均公開做過堅持調控不動搖的表態，溫總理多次在會議、考察等場合發表過類似言論，直到7月下旬，國務院督查組對16省市開展專項調研，嚴控口風達到最嚴。地方層面，在探明中央底線后，公積金、首付款、戶口新政等策略加以運用。宏觀政策的觸底，地方政策的松動，一定程度上加劇購房者釋放需求的沖動，隨著剛需逐步釋放，市場成交量穩步上揚。另一方面，企業迫于資金壓力，紛紛實行以價換量銷售策略，對于剛需是利好消息，一旦剛需釋放支撐市場，恐慌性心理刺激下，持續性需求釋放便被激發出來。因此，二季度的回暖是宏觀政策觸底、地方微調試水成功、企業以價換量共同作用的結果。

　　房地產體系外因素，引領未來市場走勢

　　步入傳統銷售期——金九銀十，房地產走勢更多會受體系外兩方面的主要變化影響。其一，宏觀經濟走勢，7月份，工業、消費房地產投資增幅環比都有所下降，8月份經濟數據依然不樂觀，當前我國經濟增長持續下滑的態勢依舊，尚未企穩。經濟運行持續性出現波折，會波及房地產市場消費的信心，需求會相應萎縮，進一步影響成交。其二，政策環境因素，一旦金九銀十傳統旺季刺激下，出現量價齊升的局面，會加劇政策層面變“喊話”為實際行動的可能。

　　濟南市場淡季不淡，量價實現平穩過渡

　　自2012年3月份以來，市場回暖勢頭強勁。從成交量來看，3-8月份濟南商品住宅月均去化量達45.4萬平方米，同比增長32%，3月、5月、7月份更是高峰頻現，7月商品房成交量達到限購以來的峰值，單月成交量為51.9萬平方米。8月商品住宅成交49.3萬平方米，雖有小幅回落，但同比增幅達56.5%，市場整體回暖趨勢得以延續。從成交均價來看，8月濟南商品住宅成交均價為7632元/平方米，環比下降0.17%，繼續保持平穩態勢。

　　縱觀一線城市和二線熱點城市在上半年沖至高峰后在7、8月份都出現了不同程度的回落，因此業內人士對于下半年開局恰逢傳統淡季的預期也并不樂觀，但從濟南市場來看，成交量價均未出現大幅度回調，上半年上行趨勢得以延續，市場表現實現了向“金九銀十”的平穩過渡。