金九銀十“背水一搏” 開發商能否扭轉格局?

     下半年新盤新貨集體搶閘，專家稱開發商為沖業績，不會繼續“扛”房價

     據統計數據顯示，9月廣州將推出的新盤新貨項目總量高達47個，全新盤多達24個。不管市中心樓盤還是郊區樓盤，都想趁9月、10月銷售旺季扭轉樓市格局。不過，買家們卻并不是那么買賬?！缎畔r報》聯合大洋網開展的調查中，逾七成人聲稱9～10月將不會入市購房。

     市場推貨：9月迎推貨高峰 中心區樓市活躍

     2009年初至2010年上半年，廣州十區商品住宅的可售貨量一直處于持續下降趨勢，這一狀況將在2010年下半年被打破。據了解，下半年廣州住宅可售貨量將達6.3萬套，預計比上半年多約一成，局部區域將出現供大于求狀況。

     9月，廣州樓市將一改往日郊區盤唱獨角戲的局面，中心區樓盤將迎來真正的推貨高峰。據統計，9月亮相的全新盤多達24個，占比達50%，主要集中在海珠、天河、老城區。其中，海珠區有7個全新盤集體搶閘上市，貨量遠超上半年。而天河區未售先熱的幾個全新項目，也有望在9月推向市場。至于老城越秀區也不甘示弱，3個全新項目都已開放了銷售中心，迎接即將到來的黃金節點。

     除了中心城區新盤唱主角外，今年郊區的風頭被亞運城以及華南板塊聯手搶了風頭。其中，亞運城預計首期在9月正式推出媒體村，有3800套貨量，戶型涵蓋50平方米的單身公寓到180平方米的大四房、頂層復式大宅。

     此外，華南板塊則首推廣州雅居樂的“十年小雅”和華南碧桂園“十年華南”。作為兩個千畝大盤的收山之作，總貨量達1700多套，這兩個項目也受到了自住買家和投資客的強烈關注。

     買家態度：近郊樓價過萬元 觀望心態仍濃厚

    近日，《信息時報》聯合大洋網開展一份調查，數據顯示，逾七成人表示目前樓價尚處于高位，9～10月將不會入市購房，準備等到年底再考慮買不買房。

     今年孩子剛滿一周歲的張先生告訴記者，自從寶寶出生、父母過來之后，70平方米的兩房單位顯然不夠住，于是從今年年初就開始四處看房，“沒想到番禺、白云等近郊區域，樓價基本都超過萬元，而生活比較方便的中心城區樓價更超過2萬元/平方米?！睆埾壬硎?，現在房價這么高，即使有剛性住房需求，也只能再等等看。

     經緯行研究中心經理朱欣苑表示，在一系列新政重擊下，相對成熟的廣州房地產市場比較平穩，樓價沒有出現明顯的變動，尤其是中心城區，個別全新盤不僅沒有降價，反而有漲價的趨勢。今年9～10月，大量新貨將集中面市，如果優惠力度達到買家的預期價位，不排除有大批購房者入市的現象。但整體來看，購房者的觀望情緒仍很濃厚。

     合富置業首席市場分析師龍斌則認為，今年的“金九銀十”將會供銷兩旺。從目前的樓市現狀來看，相比前幾個月，購房者的入市積極性有所提高，長線投資者也開始重新進入市場，“在開發商大量推貨的情況下，9～10月的確是買樓的好時機。尤其是剛性需求買家，亞運城板塊、南沙、花都等郊區樓盤都可以考慮?！?/P>

     后市預測：開發商或舍價保量 主動下調一成房價

     合富輝煌市場部首席分析師黎文江認為，開發商為了完成年度計劃，或會采用“降價救量”的措施回籠資金。為了爭取第二套房買家，售價不排除將下調5%～10%，以彌補由于利率上調增加的8萬～10萬元供樓利息。他進一步指出，不同區域的價格調整幅度將有所不同，預計外圍部分樓盤價格下調空間較大，中心四區樓價較堅挺。全市均價預計下半年相比上半年有10%的下調空間，但均價仍過萬元，同比2009年仍有10%左右的升幅。

     著名房地產營銷策劃專家謝逸楓也認為，開發商因沖擊全年業績及政策調控等壓力，下半年不會繼續“扛”房價對抗政策，將積極主動降價。而大部分剛性需求和改善型買家也將積極入市，銷售成交有望回升。

     滿堂紅研究部高級經理周峰分析指出，若剔除亞運城項目，廣州10區一手住宅成交量可能在40萬平方米左右，均價在1.17萬元/平方米左右。若亞運城在10月開賣，則整個月份的成交量會沖上55萬平方米。

     金九銀十樓市或將上演“惡戰”

      8月最后一周，傳統的“金九”尚未到來，多數開發商已迫不及待地使出渾身解數預熱樓市。從近幾周的成交數據來看，廣州一手房成交量出現上漲態勢，部分開發商便天真地認為，廣州房地產市場的“冬天”已經過去，“春天”再次來了。而在記者看來，一場營銷“惡戰”即將山雨欲來。

      首先，開發商忽略了一點，近期一手房成交量上漲，很大程度上是來自定價合理等銷售策略和剛需的客觀存在，而非市場的真正“回暖”。

      其次，很多開發商仍是慣性思維，將今年的樓市調控與2008年相比，認為一段時間低迷后樓市將開始反彈，于是都等著漲價后再走量。但事實上，在一系列政策重擊下，一方面剛性需求購房者已越來越理性，另一方面，廣州樓市經過這些年的發展后，也已相當成熟，不再是在銷售旺季什么樓都能賣得好。

      事實上，在即將到來的國慶黃金周，廣州樓市能否飄紅，關鍵還要看需求能否真正釋放，而這主要還是取決于房產政策。如果接下來再有政策出臺，指望借“金九銀十”沖一把的開發商，可能將事與愿違。而即使不出臺房產政策，如果開發商堅守高房價，有著剛性需求的潛在買家也很難出手買房。也就是說，在目前政策下，廣州樓市在“金九銀十”期間雖有增長可能，但增幅不會太高。

       如果“金九銀十”不能達成開發商預期的銷售目標，今年年底，開發商將難免一場“惡戰”。因為在上半年銷售量不盡如人意的情況下，房企要交出一份相對“好看”的年底銷售報表，就得想方設法力促銷售。