近年來，隨著我國房地產市場供求關系發生重大變化，對內的一些房地產限制性政策在逐步放松，而對外資的部分限制性政策也有望迎來松綁。

　　6月18日，國家外匯管理局發布《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知(征求意見稿)》明確提出，取消資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質房產的限制。

　　這份國家外匯管理局起草的征求意見稿共涉及“深化跨境投資外匯管理改革、深化跨境融資外匯管理改革、優化資本項目收入支付便利化”等三大方面。

　　分別包括4項投資端政策，2項融資端政策和3項支付便利政策。以進一步便利經營主體開展跨境投融資活動，優化營商環境，服務經濟高質量發展。

　　相關外匯管理措施有望優化

　　其中，在“優化資本項目收入支付便利化”方面，國家外匯管理局擬推出的三項政策中，有兩項涉及房地產。

　　一方面，縮減資本項目收入使用負面清單，取消資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質房產的限制。

　　國家外匯管理局有關部門負責人表示，現行政策中規定，資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用時，不得用于購買非自用的住宅性質房產。該項政策是在房地產市場過熱背景下落實房地產宏觀調控的一項舉措，國家外匯管理局從防范“熱錢”投機炒作角度，配套出臺了非房地產企業的資本金、外債等資金不得用于建設、購買非自用房地產的措施，為房地產市場階段性平穩健康發展發揮了積極作用。近年來，國內房地產步入新發展階段，針對房地產行業的宏觀調控已優化調整，相關外匯管理措施也有必要加以優化，以適應新形勢新要求，助力房地產市場回穩。

　　另一方面，便利境外個人境內購房結匯支付。將港澳居民在粵港澳大灣區購房結匯支付便利化試點政策推廣至全國，允許境外個人在滿足各地購房政策條件下，可以在取得房地產主管部門出具的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房相關外匯資金的結匯支付，后續再向銀行補交購房備案證明文件。

　　上述負責人強調，按照現行規定，境外個人境內購房辦理資金結匯支付時，需提供房地產主管部門出具的購房備案證明文件，而房地產企業通常要求先收到首付款才能辦理網簽。

　　國家外匯管理局會同有關部門在深入調研基礎上，針對港澳居民在粵港澳大灣區購房試點實施上述便利政策，取得積極效果。為進一步提升政策普惠性，滿足境外個人境內工作、生活合理需要，將在粵港澳大灣區試點實施的結匯支付便利化政策推廣至全國。

　　房地產政策或將進入新窗口期

　　實際上，此前外資投資中國房地產面臨一定限制。

　　2006年，建設部等六部門規范外商投資房地產市場準入，加強外商投資企業房地產開發經營管理，嚴格境外機構和個人購房管理；2008年，國家外匯管理局明確，除外商投資房地產企業外，外商投資企業不得以資本金結匯所得人民幣資金購買非自用境內房地產；2010年，住建部和國家外匯管理局進一步規范境外機構和個人購房管理。

　　2015年，住建部等六部門調整房地產市場外資準入和管理有關政策。境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。盡管當時針對外資的購房限制出現一定松動，但境外個人購房仍需要符合當地政策規定。

　　而此次的松綁，將吸引更多的外資進入房地產市場，有助于促進交易活躍，提升市場信心。

　　對于高端住宅市場，境外高凈值人群對優質住宅的需求得以釋放，特別是那些核心城市的高端住宅，將帶來新增購買力。對于普通住宅市場，外資購房的放開向市場傳遞了積極信號，緩解當前市場的觀望情緒。

　　而此前外資進入商業地產領域，曾面臨較高的門檻，未來政策放開后，外資進入將推動商業地產市場重新煥發生機，核心城市商業地產價值也有望迎來重估。

　　廣發地產首席分析師郭鎮表示，本次外匯管理局政策是推動房地產“止跌回穩”的又一積極信號，各部委在2025年前兩季度的政策空窗期后，面對4月以來明顯承壓的地產量價數據或將有所行動，未來一個季度將大概率進入新的政策窗口期。