房地產市場積極變化增多。繼10月份房地產市場出現積極變化后，11月份房地產市場交易更趨活躍，市場預期改善，繼續向著止跌回穩的方向邁進。

　　12月，中央政治局會議、中央經濟工作會議連續強調“穩住樓市”，并提出實施更加積極有為的宏觀政策，實施“適度寬松”的貨幣政策。這將為房地產市場注入更多流動性，助力經濟平穩運行。

　　新的一年，房地產市場將如何更好發展？北京師范大學政府管理學院董藩教授表示，中央層面的明確態度，將鼓勵地方政府和相關部門放下顧慮，大膽采取行動，共同推動市場復蘇。

　　購房者信心尚未完全恢復

　　中國房地產報：您對2024年房地產市場發展情況，有什么觀察和發現？

　　董藩：從國家統計局發布的數據來看，1~11月份，全國房地產開發投資93634億元，同比下降10.4%，呈持續下滑的趨勢；同期，新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%，新建商品房銷售額85125億元下降19.2%。房地產開發企業到位資金同比下降18.0%。個人按揭貸款13911億元，下降30.4%。11月份，房地產開發景氣指數為92.62。實際上，行業內從業人員所感受到的市場壓力遠比統計數據展現的更為嚴峻。

　　從市場來看，分化現象仍在加劇，不同城市和區域的房地產市場均面臨不同情況和困境。一線城市的情況相對較好，但部分區域成交量和價格也出現了約30%的下滑；二線城市的情況較一線城市更為嚴峻，三線城市、四線城市的需求則還在持續萎縮。

　　同時，開發商的困境尚未得到解決，主要問題在于資金端。市場交易的縮量導致開發商投入的資金難以回收，融資途徑也受到限制，整體狀況改善不夠大。因此，從開發商的角度出發，市場須增加成交量，促進市場有效恢復，以便開發投資能夠逐步回籠資金，特別是企業效益得以轉變，這樣銀行也才會愿意提供融資，形成市場良性循環。

　　此外，房地產消費與投資是相互聯動的。如果房地產市場交易無法回暖，對裝飾裝修、建材等上下游產業的拉動作用將極為有限，進而影響整個國民經濟的有效恢復和新就業崗位的創造。

　　面對這些挑戰，國家適時出臺了一系列增量政策，有效提振了市場信心和社會預期。自10月份起，房地產市場開始出現積極變化，成交量和價格均展現出正面趨勢。這一切充分證明，中央政治局的決策既及時又必要，準確地把握并適時調整了房地產市場的當前形勢。

　　中國房地產報：2024年以來，為解決房地產行業發展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調整限購限售政策、利率調整等，如何看待這些政策及市場效果？

　　董藩：12月9日，中央政治局會議強調“穩住樓市”，這在一定程度上映射出先前政策的成效尚未完全達到預期。面對經濟運行中的新情況和新問題，房地產市場相對而言仍處于不景氣的狀態。盡管如此，我們也應該看到之前的政策努力。

　　前期的政策是基于對市場規律的尊重，取消了一系列行政干預措施。這些舉措，一方面促進了市場交易的回暖，象征著對市場自由交易秩序和內在規律的進一步尊重，減輕了市場的束縛。另一方面，若非這些政策的調整和對市場的適度放寬，當前的交易狀況可能會更加不樂觀。

　　政策的針對性和市場修復都需要時間來顯現，盡管推出了一系列寬松措施，如降準、優化限購政策，但長期以來的限制性政策使得市場交易恢復非一日之功，尤其是疫情對經濟的沖擊，使得購房者的信心和購買力尚未完全恢復。

　　此外，政策目標的多重性使得效果不盡如人意，我們既期望市場復蘇，又擔心房價反彈，這種矛盾可能導致調控目標難以有效實現。房地產購置作為一種投資行為，投資者期望資產能夠實現保值增值。如果我們無法滿足這一預期，公眾的信心將受到影響。因此，我們是否應該聚焦于主要目標，如市場修復和消費擴大，而非過分擔憂價格上升。

　　有效解決開發商融資壓力

　　中國房地產報：從目前來看，房地產行業發展中遇到的難題是什么？

　　董藩：近期，房地產業遭遇的困境包括市場需求萎縮、交易量下滑，開發商財務危機、部分項目停工。這些現象雖是市場表現，但其背后隱藏的問題值得我們深入探討。

　　首先，看跌的預期已成為市場恢復的巨大障礙，市場交易的有效進行依賴于市場主體看法的多樣性。當前，一些看跌情緒導致交易信心不足，為扭轉這一局面，必須有超常規措施來改變市場參與者認知，促使大眾重新認識到房地產行業的發展潛力，長期看，房產仍然是保值、增值的投資產品。

　　其次，傳統的“快周轉”房地產開發模式在市場中退潮，而新的模式尚未形成。房地產轉型問題成為行業內的熱議話題。我們需要探討是否應該完全摒棄舊模式，還是在原有基礎上加強規范和科學管理，比如預售制度是否取消。此外，房地產融資渠道的斷裂，導致施工企業和建材企業不敢像之前再墊資或賒賬，這對行業發展構成了嚴重挑戰。開發資金不足問題如何解決，這是一個關系重大的問題。

　　再次，商業地產面臨的困境更為嚴峻，受到技術革命的沖擊，如電子商務和居家辦公的興起，以及未來元宇宙的可能影響，如何調整相關政策，促進商業地產市場的恢復，成為另一個亟待解決的問題。

　　最后，政府正在推進保交房的復工和交房，但在此過程中，如何保證建筑質量成為了一個值得關注的問題。在追求交房速度的同時，不能忽視質量和安全。

　　中國房地產報：12月9日，中央政治局會議提出實施更加積極有為的宏觀政策，強調擴大國內需求、推動科技創新與產業創新融合發展，并著重提出要穩住樓市股市，實現樓市的穩定，您有什么建議？

　　董藩：面對當前經濟形勢，政府提出采取超常規手段，這對穩住房地產市場、振興經濟，具有深遠的意義。我有四點建議：

　　建議一：國家層面要明確發出強有力信號，房地產還具有經濟的支柱產業、主導產業和先導產業的地位。相較于2008年實施的“適度寬松”貨幣政策，2024年我們面臨的是外部環境變化帶來的更為深遠和不利的影響。

　　當前，購房需求還疲軟，房價持續下滑，這不僅造成了房地產企業經營困難，還加劇了債務壓力，進一步擠壓了企業盈利空間，投資活動也因此受到抑制。這種惡性循環使得不少房地產企業面臨嚴峻的經營挑戰。

　　盡管提出了“穩樓市”，但要考慮目前工作力度是不是足以應對當前形勢，建議全力激發房地產市場投資和交易活力，以更準確地傳達政策意圖，超常規打破當前還存在的看跌預期，進一步提振市場信心。鼓勵地方政府和相關部門放下顧慮，大膽采取行動，共同推動市場的復蘇。

　　建議二：建議中央有關部門明確宣布在未來幾年內大幅縮減建設用地供應，這將有助于減少一手房的市場供應，對恢復市場信心具有重要意義。隨著供應量的減少，若需求量有所回升，房價的穩定性將得到提升，這一點非常必要。我們必須結合去庫存的情況來確定未來的土地供應策略，不能在市場存量還在增加的情況下，繼續增加土地供應。如果這項政策能夠明確公布，將對市場未來的預期產生顯著的正面影響。

　　建議三：取消一線城市的購房限制，這對于穩固房地產市場具有至關重要的意義。目前，三四線城市的交易恢復力度不足，因此，我們的首要任務是確保一線市場的穩定，以此提振民眾的信心。一線市場的回暖將逐步帶動二線城市市場信心的恢復，并進一步促進三線城市的逐步復蘇。這一連鎖反應并非逆向發生，而是自一線城市起，逐級向下滲透。因此，取消一線城市的限購政策，甚至允許房價適度上升，是勢在必行的。同時，我們還需確保住房保障措施的落實，以保障市場的長期穩定。只有一線城市市場得以恢復，整個房地產市場才能穩固發展。

　　建議四：提議延長住房貸款期限，住房貸款期限從30年延長至40年，以降低借款人月供支出。該政策充分尊重市場規律和借款人意愿，采取市場化、自愿化原則，賦予借款人更大的選擇權，根據自身需求靈活決定貸款期限。雖增加總利息，但減輕短期財務壓力，退休后還款更輕松，得益于退休金和遞減貸款余額。此外，借款人經濟改善可提前還款，銀行可通過繼承或房產拍賣回收貸款。同時，也探索針對年輕人支持還款模式，如初期僅還息或必要時給予一兩年寬期限；并特別為受疫情影響借款人提供支持，逾期不記入信用報告，減輕其負擔，符合合同法相關規定。