9月土地市場平穩運行，供應、成交規模穩步上升，土拍熱度延續分化。

　　土地供需規模穩步上升

　　麟評居住大數據研究院發布的數據顯示，2024年9月全國住宅用地供應建設用地面積為3658.35萬平方米，環比上升19.8%，同比下降16.2%；成交建設用地面積為2980.48萬平方米，環比上升48.5%、同比上升12.5%。從前9月數據來看，供需總量仍不及去年同期水平，供應、成交建設用地面積分別為21959.46萬平方米、15910.77萬平方米，分別較去年同期下降27.3%、21.7%。

　　土拍熱度方面，溢價拿地持續謹慎，土地市場總體熱度延續低位，各地表現延續分化。根據克而瑞研究中心監測，全國300城9月土拍平均溢價率為3.8%，較上月下降0.3個百分點。其中，除上海、成都、揚州等地單月平均溢價率突破10%，低溢價、底價成交仍是當前土地市場的主流現象。包括北京、南京、廣州和西安等城市均是如此，9月平均溢價率均未超過0.5%。

　　克而瑞研究中心表示，結合政治局會議最新表態來看，在“嚴控增量”的要求下，未來供地規模會有所縮減，但在平均質量持續提升的背景下，再加之各項金融政策為土地投資側帶來的實質性利好，四季度溢價率有望出現觸底回升。

　　另外值得注意的是，土地流拍率結束了連續三個月回落的趨勢。9月該值為11%，環比增加1.6個百分點，廣州、成都、濟南、天津等地均出現了多宗宅地流拍或撤牌的現象。對此，克而瑞研究中心認為，隨著中央對于供地指標的進一步緊縮，預計未來土地流拍率將繼續維持低位。

　　全國土地出讓收入回升

　　從土地出讓金方面來看，單月全國土地收金回升，但累計收入仍不及去年同期。

　　根據麟評居住大數據研究院監測的數據，9月全國住宅用地出讓金為2183.84億元，環比上漲66.19%，同比下降8.49%；1-9月土地出讓金為11955.22億元，同比下降34.32%。

　　從單月城市住宅用地出讓金TOP15來看，南京再次領先，高達131.74億元，但土拍熱度并不高，平均溢價率為0.53%。上海、蘇州位居第二和第三位，單月土地出讓金分別為120.25億元和109.56億元。

　　值得一提的是，上海土拍熱度持續較高，9月平均溢價率達12.6%。今年以來，上海樓市成交量價表現穩健，尤其是新房豪宅市場熱度頗高，階段性頻現“日光盤”，或在一定程度上激發了房企在上海拓儲的信心。

　　從前9月城市住宅用地出讓金TOP15來看，北京、杭州和上海仍位列前三，分別為937.08億元、826.95億元和619.51億元。另外，西安、南京、成都、廣州前9月土地總出讓金均超300億元。

　　四季度供地將更為審慎，但優質地塊有望迎來升溫

　　實際上，當前土地市場熱度的低迷，主要還是受新房市場去化速度慢的拖累。在土地供給側，地方政府已經做出積極調整，各類政策和指標技術性調控手段已基本應出盡出。

　　克而瑞研究中心認為，9月份土地供應量雖環比提升，供地質量也在持續優化，但結合政治局會議“嚴控增量”的最新提法來看，鑒于目前仍有較多地塊只能托底成交，預計四季度地方供地將更為審慎，規模同比降幅將進一步走擴，即便考慮到地方供地的周期性節奏，大量重點開發項目會在年末入市，四季度供地環比增幅也將明顯低于往年。

　　考慮到近期政策端的多重利好，以及下半年以來各地加強了低密宅地的供應力度，優質土地有望迎來土拍升溫。短期來看，土地市場“優中選優”的趨勢不會改變，優質地塊競爭或將愈發激烈。在拿地方面，房地產企業應該更加注重購房者信心和市場預期的變化，客觀評估政策落地層面的實際影響。

　　麟評居住大數據研究院指出，財政部表示允許專項債券用于土地儲備，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區也可以用于新增的土地儲備項目。將有利于緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力，可能使得大量閑置土地得到盤活，對土地市場的供需平衡起到積極作用。