自9月29日央行指導市場利率定價自律機制發布倡議，明確各商業銀行原則上應于10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整以來，近日，多家銀行發布了存量房貸利率調整常見問答。

　　隨著多家銀行相繼披露，新一輪存量房貸利率調整的具體方向正逐漸浮出水面。

　　超10家銀行披露調整動向

　　據中房網不完全統計，截止10月10日，已有中國銀行、工商銀行、建設銀行、郵儲銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、興業銀行、浙商銀行、華夏銀行和大連銀行11家銀行發布了存量房利率調整常見問答事項，明確相關安排。

　　綜合上述銀行公告內容來看，此次存量房貸利率調整主要有以下重點：

　　1、凡是符合要求的首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款均可調整。房貸利率加減點高于“減30BP”，且高于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率政策下限（如有），在本次存量房貸利率批量調整范圍之內。2023年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

　　2、當前房貸利率高于LPR（貸款市場報價利率）-30BP（基點）的，統一調整為LPR-30BP，貸款在北京、上海、深圳等地區且為二套房貸款的情形除外。

　　3、工商銀行確定在10月25日統一調整，其他銀行在10月31日前完成調整。不過，部分銀行強調，相關調整時間每個人情況可能有所不同，具體要根據貸款重新定價日來看，有人是次年1月1日，也有人是貸款發放日。

　　4、若住房貸款是固定/基準利率定價，需要先主動申請轉成浮動利率，然后再進行存量利率調整。

　　5、此次存量房貸利率調整只針對商業性個人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調整范圍內。

　　購房者再享減負效應

　　央行數據顯示，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%，前8個月全國新發放房貸平均利率為3.61%。調整后，存量房貸利率將降至約LPR-30BP，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）計算，調整后為3.55%，較調整前的4.06%降低約0.5個百分點。批量調整完成后，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節省支出約1500億元。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次存量房貸利率調整，開啟了去年以來第二次降低存量房貸的操作，具有非常好的導向。雖然各個地方表現不同，減負情況不一樣，但總體上后續各個購房者都可以享受到較好的減負效應。

　　舉例來說，根據工行測算，如果借款人在某二線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR不加點，即3.85%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為4688元，調整后每月還款約為4518元，借款人每月可節省支出約170元，總共節省利息約6.1萬元。

　　如果借款人在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR+55BP（貸款發放時首套房貸利率政策），即4.4%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為5502元，調整后每月還款約為5033元，每月可節省支出約469元，總共節省利息約14.06萬元。

　　此外，東方金誠首席宏觀分析師王青認為，接下來存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，消除因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進一步緩解潛在的提前還貸潮，相當于給存量房貸家庭吃下定心丸。同時，也有利于促進房地產市場盡快止跌回穩，避免影響居民消費。

　　嚴躍進亦坦言，存量房貸利率下調其實比新購房領域的降低房貸利率操作更有效，因為涉及面多。尤其是近期各大商業銀行的操作，對于房地產市場情緒提振有積極作用。