全國百城商品住宅庫存規模二季度以來有明顯下行態勢。

　　易居研究院近日發布的報告顯示，2024年7月全國百城新建商品住宅庫存規模為46464萬平方米，環比減少1.0%，同比減少3.5%。

　　報告指出，自“517”新政以來，全國重點城市庫存去化積極有成效，得益于精準及時的購房寬松政策。二季度開始，各地進一步放寬首套房認定標準，同時陸續取消房價限價政策，進一步促進購房門檻和房價成本降低。另外，各地陸續推出“以舊換新”、公積金等政策，全力促進新房去庫存工作。

　　一線城市庫存總體呈拉升態勢

　　從城市分類來看，一線城市和二三線城市形成差異。根據報告，7月份全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3518萬平方米、23553萬平方米和21393萬平方米，環比增速分別為-1.5%、-0.9%和-1.1%，同比增速分別為9.2%、-5.1%和-3.6%。

　　報告指出，一線城市庫存總體呈現拉升態勢。除供應能力充足外，和郊區市場壓力增加有關。根據近期市場調研，由于購房門檻降低，更多購房需求進入中心城區，導致部分一線城市郊區市場新房去庫存壓力明顯增大，去化周期甚至超過了40個月。

　　從城市排序來看，較多城市開發高峰期已過。報告顯示，7月份全國百城中共有31個城市庫存規模出現同比正增長，69個城市同比負增長，較多城市庫存規模呈同比負增長態勢。

　　易居研究院表示，庫存規模負增長的這些城市并非去化能力大增，而在于此類城市開發高峰期已過。尤其是一些過去市場亢奮的城市，如環滬部分城市、東北部分省會城市等，這兩年開發投資量明顯萎縮，使得庫存規模呈現持續性的同比下降態勢。

　　新建商品住宅供小于求

　　從供應能力看，百城住宅供應面積總體減少。報告顯示，7月份全國百城新建商品住宅供應面積為1182萬平方米，環比減少33.9%，同比減少37.8%。自2021年5月份以來，全國百城住宅供應面積總體上呈現持續性的同比萎縮狀態。

　　報告指出，新建商品住宅供應面積減少說明房企投資和供給能力受到較大沖擊和削弱。此外，近期各地一些現金流較差、債務糾紛大的項目，其想加入融資協調機制或白名單的機會依然受影響，說明資金進入開發投資環節依然有阻力。從后續增強供給能力角度看，各地新房項目問題和加強資金支持非常重要。

　　從供求關系看，7月份全國百城新建商品住宅成交面積為1680萬平方米，呈現出供小于求的態勢。

　　易居研究院認為，一方面是因7月份屬于樓市交易淡季，不會出現比較明顯的推盤高峰期。另一方面，很多房企銷售部門擔心潛在客戶不足，所以加快已推項目出清。即便是一些熱銷且不缺客戶的豪宅項目，總體上也以加快出清和回籠資金為營銷導向，捂盤惜售現象幾乎沒有。

　　去化壓力處于“高溫期”

　　從去化周期方面看，7月份全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為26.6個月，與合理值界定為12-14個月相比增加了一倍，去化壓力處于“高溫期”。

　　從城市分類來看，三類城市去庫存周期均異常高，三四線城市去化狀況相對惡化。報告顯示，7月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為19.8個月、23.1個月和34.2個月。

　　報告稱，對比一二線城市走勢，三四線城市去化周期和一二線城市逐漸拉開距離。對此，易居研究院認為，各地應深入落實近期發布的《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，在挖掘就業機會、優化進城購房政策等方面持續發力。

　　此外，從城市排序來看，7月份全國100個城市有44個城市去化周期超過36個月，有33個城市位于18-36個月區間，剩下的23個城市去化周期低于18個月。

　　易居研究院表示，每個城市對比過往表現，其去化周期普遍都有明顯擴大。建議壓力超大的城市應圍繞近期“以購代建”等政策，持續爭取各類信貸資金等支持，進而以更高效率更佳效果去庫存。