半年盤點｜土地市場全面縮水局部點狀火熱

2024-07-05 | 中房網 | 劉敏

隨著房地產市場供需形勢逆轉，土地市場自2021年開始遭遇沖擊，供需規模、土地收金連年下滑。

　　2024年上半年，土地市場供需兩弱特征延續，整體偏冷與局部火熱并存。同時，房企拿地更加聚焦，國央企及地方城投仍在擔當兩大拿地主力，僅有少數地區本土民企活躍度尚可。

　　上半年供需全面縮水

　　諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024上半年土地成交規劃建筑面積11511.1萬㎡，同比下跌36.8%，較去年下半年下跌75.3%；成交樓面價為4893元/㎡，同比下跌17.1%，較2023下半年小幅上漲6.7%。

　　從成交規模來看，在2月份降至低點，單月成交規模僅1267萬㎡，自3月份起逐步上升但處于“低位慢推進”狀態。價格方面大致呈現“N”字型走勢，波動明顯。2月和6月價格達到高點，成交樓面價均超過6500元/㎡；1月和5月價格為年內低點，大致在3700元/㎡水平。

　　從城市供需來看，各線城市上半年供需規模全線“縮水”。其中，三四線城市土地供應、成交規模較去年同期縮減幅度相對較小，同比分別下降38.8%和34.1%；一二線成交同比降幅分別為39.1%和45.9%。

　　不過，上半年一線城市在高價地頻頻涌現下，成交樓面價堅挺上行，環比漲超15%，同比增長7.7%；二線城市也有上行跡象，成交樓面價較去年下半年小幅增長5.4%，但不及去年同期水平；三四線成交樓面價同環比均下跌約20%。對此，報告認為，一二線城市表現好于三四線，與房企拿地聚焦核心板塊或脫不開關系。

　　從土地收金情況看，上半年全國土地收金同比縮減近半，總體表現不及預期。

　　報告顯示，上半年全國土地成交金額為5633.9億元，較去年下半年下降73.6%，較去年同期下降47.6%。從土地出讓金TOP20城市榜單來看，重點一二線城市收金排行更為靠前。其中，北京以土地出讓金783.7億元位居全國首位，杭州以660.8億元位居第二，上海則以441億元位居第三。

　　局部區域點狀火熱

　　從市場熱度來看，稍有起色。上半年平均溢價率低位微升，流拍率高位微降。

　　報告顯示，上半年全國土地平均溢價率為4.17%，同比下降2.24%，較去年下半年上升0.63%；流拍率為14.25%，同比下降0.75%，較去年下半年下降1.23%。

　　從月份來看，溢價率大致呈現“先升后降再企穩”的走勢，土拍熱度恢復波折緩慢。在優質地塊頻推以及房企補倉情緒階段性回升下，3月份溢價率達年內小高峰，為6.06%，隨后連續2月下降，5月份溢價率降至最低1.92%，6月低位微升至2.09%。流拍率改善跡象則相對明顯，年內基本呈“震蕩下行”走勢，二季度較一季度加速改善，6月份流拍率降至新低，僅為5.78%。

　　另一方面，各線城市溢價率水平均不及去年同期。數據顯示，上半年一線城市平均溢價率4.28%，較去年同期下降3.2%，較去年下半年下降1.15%；二線城市溢價率4.72%，同比下降1.3%，環比上升1.44%；三四線城市溢價率3.11%，同比下降3.15%，環比上升0.08%。流拍率方面，各線城市流拍率均價去年同期有所下降，二線改善跡象更為明顯，同環比均現下滑態勢，一線和三四線城市則流拍率高于去年下半年。

　　值得注意的是，仍有像成都、武漢、合肥、廈門、長沙等城市土拍呈現階段性火熱局面。其中，合肥一季度土拍平均溢價率達27.5%，誕生了新的單價、樓面價地王；成都、杭州等城市在限購全面取消等利好下，上半年尤其是一季度土地成交熱度明顯高漲。

　　房企投資收緊，拿地格局未變

　　企業方面，上半年房企資金持續承壓，加之市場預期不足，房企更加傾向，總體拿地金額進一步下滑。

　　監測數據顯示，上半年100家房企總權益拿地金額為1731億元，同比下降57.21%，較去年下半年下降68.81%，總權益拿地金額創近年來新低。

　　同時，房企拿地更加聚焦一二線城市，三四線城市拿地金額占比持續縮小。根據報告，二線城市拿地份額持續最大且進一步上升，上半年占比達56.9%，較去年下半年上升6%；一線城市基本穩定，占比為39.2%，較去年下半年小幅回落1.6%，但仍明顯高于2021年以前水平；三四線城市占比顯著縮小至3.9%，較去年下半年下降4.5%，創2018年以來新低。