隨著新政的落地，人們在期待樓市有更多好消息傳來，樓市也在等著“新拐點”的到來。

　　5月17日對于中國樓市來說，注定是不平凡的一天。這一天，中國人民銀行連續發布了涉及調整個人住房最低首付比例、商貸和公積金貸款利率的通知，被業內人士用“重大利好”“政策力度前所未有”等詞語來形容。

　　隨后，各地緊鑼密鼓地出臺具體政策。僅從一線城市來看，5月17日，廣州宣布下調個人住房公積金貸款利率；5月18日，上海、北京、深圳等地也先后宣布下調住房公積金貸款利率。

　　相關政策出臺后，市場給出了強烈反響，A股和港股的房地產板塊均顯著上漲，多只地產股漲停。同時，還帶動了地產相關行業股票上漲。

　　剛剛過去的這個周末，一些地區的樓市迎來了暫時“回暖”。在深圳，不少樓盤又開啟了“挑燈夜戰”的模式，看房客涌入售樓處，一些房產銷售帶看忙得不可開交。北京多個樓盤的銷售人員反饋，到訪量明顯增加。一名廣西的房產經紀人向中青報·中青網記者表示，5月下旬，當地房屋銷售的情況比5月上旬好了不少，不過，雖然看房的人多，但他們也在觀望是否現在就“上車”。

　　隨著新政的落地，人們在期待樓市有更多好消息傳來，樓市也在等著“新拐點”的到來。

　　四箭齊發穩樓市 進一步降低購房門檻

　　5月17日，中國人民銀行發布《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》《中國人民銀行關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》。

　　至此，全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限被取消；5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

　　當天下午，在國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長陶玲宣布，中國人民銀行擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動銀行貸款5000億元。

　　上述政策被市場稱為央行發出的“四支箭”。對消費者而言，更是實實在在的利好。新政落地后，如個人購買價值300萬元的首套商品房，首付45萬元就可以“上車”，門檻進一步降低；以貸款期限30年的100萬元住房公積金貸款為例，按等額本息還款方式計算，購房者每月的還款額將從4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元；此外，保障性住房籌集的步伐加快，更多人可以更快實現“住有所居”。

　　在廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，降首付與降利率結合起來，再加上目前房價降低，購房者的月供負擔將大幅度下降，房貸進入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費。

　　新一輪住房政策不僅重磅，而且出擊有力。易居研究院研究總監嚴躍進指出，政策對于購房者積極入市會產生實質性影響。后續“低首付+低商貸利率+低公積金利率”購房模式的形成，將助力今年房地產銷售市場的活躍，也有助于房地產市場的復蘇。

　　剛過去的周末，不少潛在購房者的看房熱情被“點燃”。其中，有的人看到了實實在在的優惠，有的人想來“抄底”，也有人擔心再不“上車”就漲價了。一些地區房屋成交量明顯上升。貝殼App行情播報顯示，5月17-19日，深圳房屋成交量持續上升。

　　消化存量商品房將按下“加速鍵”

　　新政之下，不少地區的房屋掛牌量激增。近期，各地優化房地產市場政策頻出，多地二手房掛牌量激增，如何消化存量商品房已經成為提振樓市的一個“大課題”。

　　陶玲表示，作為新創設的結構性貨幣政策工具，擬設立3000億元保障性住房再貸款、支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房等，是中國人民銀行為支持構建房地產發展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現多重目標：一是加快存量商品房去庫存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交樓和“白名單”機制。

　　這類政策創新工具利率低，且可多次展期，此次再貸款有利于激活市場資金和樓市活力。李宇嘉認為，此次再貸款，利率只有1.75%，比PSL(抵押補充貸款)的利率還要低?？梢?，再貸款的目的是撬動市場資金，恢復地產金融“加速器”，緩解當前貸款需求不足和加杠桿積極性低的狀況，最終修復市場動力。

　　李宇嘉關注到，之前，也有類似政策工具創新，但在自主決策、風險自擔原則下，一些商品房項目收購后通過運營覆蓋貸款本息的難度比較大。因此，發揮政策效果的關鍵取決于是否有好的運營項目。

　　李宇嘉認為，政府還需出臺相關輔助政策，進一步發揮新創設的結構性貨幣政策工具的作用。首先要確保期房項目能順利交付，順利辦證，以及公建配套是完善的，“否則房屋收購回來保交付的壓力會給到國企和地方政府?！?/p>

　　同時，要嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。他指出，現在的新房項目普遍戶型偏大，而公租房、保租房、配售型保障房面積大都在60平方米、70-90平方米，在售的符合條件的房產項目可能并不多，需要對在建、儲備土地進行調整規劃。此外要做到信息公開透明，保障房面向低保低收入人群的分配屬于兜底保障，需要貫徹成本最低原則?！爸挥谐杀咀畹停拍茏屧儋J款可以償還、可以循環?！崩钣罴握f。

　　存量土地盤活政策或加快“上新”

　　5月17日的住房新政也從更廣的層面為房企進行紓困和化債，即從妥善處置盤活存量土地入手。

　　在國務院政策例行吹風會上，自然資源部副部長劉國洪表示，按照做好保交房工作要求，在廣泛調研的基礎上，自然資源部準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式，妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困。

　　劉國洪介紹，主要是通過兩條線：一條線是嚴格依法處置閑置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支持力度。

　　在支持地方以合理價格收回土地方面，主要是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。同時，允許地方采取“收回-供應”并行方式來簡化程序，辦理規劃和供地手續，更好地提供便利化服務。

　　嚴躍進認為，過去盤活存量土地的目的在于減少土地閑置和浪費，為其他領域提供更多的用地支持。此次盤活存量土地的重心有所轉變，主要是立足緩解房企困難和壓降債務層面。

　　此外，嚴躍進還指出，這恰恰說明一點，即各地近期存量土地的盤活政策也會加快“上新”。他說：“這也為后續更多土地納入改革，同時加快處置，創造了條件。”