中共中央政治局4月30日召開會議，提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。這是一個新要求，內涵豐富，需要深刻領會。對此，可拆分為“統籌研究”“消化存量房產”“優化增量住房”“政策措施”幾個關鍵詞來理解。

　　從“統籌研究”看，目前的要求是開展消化存量房產和優化增量住房的政策措施“研究”，并在研究中把消化存量房產和優化增量住房聯系起來綜合考慮、通盤籌劃。因此，距離正式出臺實施消化存量房產和優化增量住房的政策措施還有一個過程。為更好地理解這一點，可將“統籌研究”的提法與房地產發展新模式的“探索”“推動”“加快構建”“抓緊構建”等提法相比較。近年來，黨中央、國務院對房地產發展新模式的提法先后為：“探索新的發展模式”，“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”，“加快構建房地產發展新模式”，“抓緊構建房地產發展新模式”。

　　從“消化存量房產”看，其中的“存量房產”在字面上可有兩種理解，一是指居民的“二手房”，二是指房地產開發企業的達到銷售條件而尚未售出的新建商品房。個人理解應主要指后一種。其中的“房產”不僅包括住房，還包括商業、辦公等非居住房屋。其中的“消化”不完全等同于過去的“去庫存”“處置積壓房地產”等做法，還會根據新情況新問題、新認識新經驗等，“統籌研究”出一些新的政策措施。

　　從“優化增量住房”看，其中的“增量住房”主要指未來規劃建設的新住房，包括商品住房和保障性住房。其中的“優化”，在大的方面包括要完善“市場+保障”的住房供應體系。特別是“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待”，建設“好房子”。城鎮住房總量短缺問題基本解決后，人民群眾依然想住好房子，住房需求由剛性需求為主轉向改善性需求為主。滿足人民群眾對優質住房的需求，可有效擴大內需和促進房地產高質量發展。

　　從“政策措施”看，它們是統籌研究消化存量房產和優化增量住房的結果。在消化存量房產的政策措施方面，可多措并舉，如在符合規劃和用途管制前提下，允許根據市場需求調整存量房產用途；鼓勵住房租賃企業購買或改造存量房產用于租賃住房；當地住房總量供大于求、政府有財力的，可收購部分存量住房用于保障性住房、拆遷安置用房。同時，在政府收購存量房產下，為防止可能存在的道德風險，應穩妥推進，并建立相關機制，比如由獨立第三方房地產估價機構評估公平合理的收購價，組建專家委員會對收購價進行評審。

　　在優化增量住房的政策措施方面，包括建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢；抓好保障性住房等“三大工程”建設；要以好房子為基礎，持續推動好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設。同時，為了建設“好房子”，除了在標準、規劃、設計、施工等方面下功夫，還應建立有關保證體制機制，特別是土地出讓時要合理控制地價占房價的比重，給提高住房品質和建筑質量留足成本空間。還可允許新建一定數量的大戶型、低密度高檔住房，對這種住房不限價、不限購，并開征持有環節的房地產稅，既可滿足部分居民對優質住房的需求，又可促進經濟增長、增加財政收入，相關收入還可用于保障性住房建設。此外，要把握和處理好消化存量房產和優化增量住房的關系，如果存量住房不能滿足“人民群眾對優質住房的新期待”，不能等到存量住房全部消化了，才去搞增量住房。

　　作者系全國政協委員，中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長