從中央到地方，房地產調控正在進入一個新的階段。

　　五一節前后，房地產相關利好消息不斷釋放，全國多個重點城市也對房地產政策進行優化調整，更好地滿足居民改善性住房需求，促房地產市場健康發展。

　　重新定調去庫存

　　4月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。作為重點關注的領域之一，房地產繼續被納入到“防范化解重點領域風險”框架內。

　　會議強調，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

　　這是繼今年的全國兩會之后，中央層面對房地產市場的最新定調。

　　值得注意的是，“消化存量房產”被提升至非常重要的地位，這也意味著當前房地產庫存壓力仍然較大，加快去庫存將成為下階段政策的發力點。

　　自然資源部也在4月29日發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，提出要合理控制新增商品住宅用地供應，盤活存量商品住宅用地。

　　其中規定，對于商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

　　根據易居研究院發布的報告顯示，3月份全國百城新建商品住宅庫存去化周期為25.3個月。其中三四線城市新建商品住宅去化周期高達33.1個月。在百城樣本城市中，有41個城市去化周期超過36個月，且多為三四線城市。

　　業內分析認為，主管部門未來或將采取積極措施，統籌研究消化存量房產和優化增量住房，以避免系統性風險的發生，保障房地產市場穩定。

　　京津優化限購政策，上海推出“以舊換新”

　　實際上，本次中共中央政治局會議提出的“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，也是今年以來地方房地產政策調整的主要發力點。

　　在此次會議召開前，包括天津、成都、南京、長沙等熱點城市持續優化房地產政策。

　　4月30日，天津市住建委等三部門印發通知，明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的，享受天津市戶籍居民購房政策。同時，對于滿足指定條件的居民家庭，在認定住房套數時核減1套。

　　而在北京執行了13年的住房限購政策，也迎來了重大調整。北京市住建委同日發布通知，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍成年單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社?；騻€稅的非京籍居民家庭和成年單身人士，可在五環外新購買1套住房。

　　這也是北京今年以來第二次調整限購政策。早在3月27日，北京已經宣布廢止“夫妻離異任何一方3年內不得在京購房”的規定政策。

　　除限購政策調整外，商品住房“以舊換新”活動也在更多的城市落地。

　　繼深圳4月下旬鼓勵商品住房“以舊換新”后，上海成為第二個加入“以舊換新”行列的一線城市。

　　5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議，推出商品住房“以舊換新”活動，方便居民置換住房。據悉，首批參加倡議的房企有20余家，房地產經紀機構近10家、首批參加倡議的項目有30余個。

　　此外，同為一線城市的廣州，也有望加入到“以舊換新”行列。根據媒體報道，有業內人士透露，當前有關部門正向開發企業參與意愿進行摸底，有望推出類似政策。

　　據不完全統計，目前至少有超過50個城市推出“以舊換新”相關活動，未來參與的城市數量仍會增加。以進一步促進一二手房聯動，提高房地產市場活躍度。

　　二季度因城施策力度有望加大

　　核心城市先后對房地產政策進行優化調整，也預示著未來房地產政策將延續寬松基調，地方因城施策空間進一步打開。

　　據克而瑞不完全統計，2024年至今，全國至少127個省市出臺253次寬松性政策，明顯高于去年同期，尤其是剛剛過去的4月，松綁政策出臺頻次為2024年至今相對高位。

　　在部分業內人士看來，一線城市和強二線城市是破局的關鍵，只有一線和強二線樓市需求啟動，才能帶動其他城市逐步復蘇。此次政治局會議之后，期待更多的利好政策出臺。

　　《丁祖昱評樓市》認為，整體來看，未來中央層面將持續推動房企融資和“三大工程”相關支持政策落地見效，并有望調整各類住房交易稅費促進購房消費。地方層面，結合住建部部長“充分賦予城市調控自主權”表態以及北上廣深杭陸續放寬限購的示范效應，二季度因城施策預期加強，一線調控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變。