1月19日，由上海易居房地產研究院主辦，上海市房產經濟學會、上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會、上海市城市更新研究會支持，“2024迎新易居論壇暨2023城市更新優秀實戰案例發布會”在上海大劇院召開。這次論壇既為新年開局奉上了真知灼見，又為“2023城市更新企業實戰案例推介活動”畫上了圓滿句號。參加論壇的有主辦方領導、相關企業領導和房地產行業專家、深耕城市更新領域的企業專家及各方代表等約三百人。

　　本次論壇的主辦方——上海易居房地產研究院是全國房地產專業研究領域的知名研究咨詢機構。2023年上海易居房地產研究院完成了十余個項目，參與了30余個課題研究，專業人員發表論文及文章近200篇，獲得媒體300余次宣傳。本篇分享論壇上精彩的專家主題演講，以饗讀者。

　　一、全國房地產市場筑底企穩，未來可期

　　上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱進行了題為“全國房地產市場2023回顧與2024展望”的主旨演講，他表示對全國房地產市場充滿信心。

　　通過對2023年全國房地產市場的詳盡回顧，他提出，在政策方面，現在是近20年來歷史上政策最好時期。新時期的保障房體系以其封閉管理方式與過去的保障房完全區分開來，將構建行業新格局，預計入市時對房地產市場及房企帶來重大影響。

　　在房地產市場方面，2023年也具有亮點。一是全國商品房銷售面積及金額同比分別降8.5%、6.5%，相比2022年降幅明顯縮小，房地產行業筑底企穩。二是整體住房需求非常穩定，其中二手房市場開始平穩發展，非投資型城市市場已經穩住，這是中國房地產最大的信心所在，2023年新房成交“前高中低后穩”，新房二手房兩者此消彼長，帶動總體成交量穩中有增。

　　在土地市場方面，土地市場下行，成交面積及金額分別下降21% 、17%，并分化明顯，高總價高單價的地塊漲多跌少，優質地塊競爭激烈。總體而言土地市場調整程度比房地產市場調整程度更大，這一方面給地方政府帶來了更大的壓力，另一方面看有利于房地產市場的加速平衡。

　　總之，從各項重點指標上看，2023年全國房地產市場已經在筑底企穩的節點上，市場及行業發展未來可期。展望未來，他指出，未來三年總住房需求將達17億平方米，其中商品住宅規模降為8億平方米。新房二手房占比約為6:4.在城市選擇上，堅定看好四個一線城市及杭州、成都的市場，以及人口輸出型縣城市場。對市場參與主體，他強調，未來一定要在產品力和交付上下功夫，應該做出更優秀的“作品”。未來，撥備足、正常運營拿地的房企一定能在市場調整期獲得更大的發展機會。

　　二、以進促穩，打通堵點，加快構建房地產發展新模式

　　在論壇上，上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進發表了題為“以進促穩，加快構建房地產發展新模式”的主題演講，對當前房地產市場的新形勢與未來發展方向進行了深入剖析。

　　首先他提綱挈領地梳理了房地產改革發展總邏輯，即在開啟中國式現代化新征程的大框架下，首先是供求關系發生變化，然后以進促穩，先立后破，然后形成新發展模式，最后達到高質量發展的目的。

　　2023年下半年，在房地產供求關系發生重大變化的新定調下，黨中央國務院明確要加快構建房地產發展新模式。在此前重“穩”的階段之下，現在更要強調“進”的工作。關于如何加快構建房地產發展新模式，嚴躍進提出了以下建議：一是立足時與勢，探索新模式，房地產發展的趨勢已經非常清晰，即走高質量發展之路，衡量標準有兩個，一個是是否符合市場規律，一個是是否讓老百姓滿意。二是要有系統邏輯和科學體系做支撐，他總結為“一二三”，即“一個理念、兩項機制、三大工程”。 “一個理念”，就是指“努力讓人民群眾住上好房子”的理念?！皟身棛C制”，第一項機制是指建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，第二項機制是指房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制?！叭蠊こ獭保褪侵敢巹澖ㄔO保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。在此過程中，房企應成為探索新模式的重要主體，要做好兩件事。第一是結合新發展模式的新要求，對于企業的定位和發展戰略需要有新的認識，尤其是要把企業盈利經營和社會責任等進行結合，真正在新一輪改革發展中找準定位。第二是要構建科學合理的企業成長邏輯，尤其是要反思過去房企發展的相關問題，積極優化發展新模式。

　　在演講過程中，他強調，2024年中國房地產要良性循環發展，就必須著力打通制約經濟循環的卡點和堵點。2024年最大的堵點不在于存量債務，也不在銷售行情，而在于居民家庭二手房掛牌增加和去化的問題。唯有“以進促穩”，才能打通卡點和堵點，才能加快構建房地產發展新模式。也只有加快構建房地產發展新模式，才能真正助力房地產業的高質量發展。

　　三、實施城市更新行動，是新時代正在譜寫的新篇章

　　接著，上海易居房地產研究院副院長崔霽發表了題為“實施城市更新行動，新時代正在譜寫的新篇章”的主題演講，對當前企業實施城市更新行動面臨的諸多痛點進行了分析，并對如何破局提出了思考和對策建議。

　　她指出，城市更新是房地產業進入后開發時代的新興動能，是城市高質量發展的必由之路。對此，中央高度重視、頻頻提及；各城市積極出臺政策、制定規劃；市場發展空間巨大；以企業為核心的主體紛紛參與；社會對城市更新的必要性已經形成共識。當前，新時代實施城市更新行動的新篇章正在徐徐展開，可謂是蓬勃發展、方興未艾。

　　她說到，政府是城市更新的主導者，同時，企業是不可或缺的市場主體，企業在市場資源配置中是推動者、承擔者，乃至創新者。企業與政府及其他社會主體休戚與共，可以說，企業的活躍程度、專業程度以及企業在建設和運營城市更新項目的水平和質量決定了城市更新發展的水平與質量。然后，她總結到，在實踐過程中，企業目前已經形成了一些基本路徑，比如以國有平臺公司和專業房地產開發商為主體的土地更新利用，本次優秀實戰案例中的弘安里、光大安石虹橋中心、蟠龍天地等項目就是這類路徑；比如以擁有存量物業企業和內容運營商為主體的業態更新提升，百空間卜內門洋行就是代表；比如以擁有存量土地企業和產業運營商為主體的產業更新融合，以海尚源深智慧天地、梅隴華鑫天地、云芯科創中心、東方明珠創智中心為典型；比如以區屬國企平臺和多種類型專業企業為主體的區域更新保護，本次優秀實戰案例中的衡山路8號是這種路徑的代表。

　　企業在實施城市更新行動主要存在項目周期長、資金投入大、規劃條件嚴格、歷史文化保護要求高、專業化要求強等問題，導致很多城市更新項目成本高，收益不確定，經濟效益平衡難成為了阻礙企業參與城市更新的普遍性問題。面對這些挑戰，崔霽對企業如何破局提出了一些思考。她指出，企業實施城市更新行動，要踐行一個理念，那就是“人民城市人民建，人民城市為人民”。做好二個兼顧，即開發與保護兼顧，效益與民生兼顧。順應三個趨勢，即文化重塑、綠色低碳和數字經濟。抓住四個重點，即規劃為先，產業為本，運營為根，金融為重。平衡五個關系，即舊與新，大與小，快與慢，表與里，重與輕的關系。

　　最后，她為企業實施城市更新行動提出了對策建議，她強調，科學定位是企業實施城市更新行動的基礎，合適項目是企業實施城市更新行動的前提，創新特色是企業實施城市更新行動的核心，準確路徑是企業實施城市更新行動的關鍵，綜合效益是企業實施城市更新行動的價值，企業唯有在五個方面不懈努力，才能在新時代實施城市更新行動中譜寫絢麗的新篇章。

　　主題演講匯集了上海易居房地產研究院的著名專家團隊，從不同的角度為與會者帶來了寶貴的洞見，更為行業帶來了金子般寶貴的信心和正能量。丁祖昱先生的演講數據翔實、內容精彩，給參會企業和業內同行以信心，為房地產市場注入了正能量；嚴躍進先生的演講為行業提供了寶貴的見解；崔霽女士聚焦行業新發展模式中的城市更新行動，直面企業痛點，給出了一系列對策建議。這三場干貨滿滿的演講，對房地產行業的未來發展具有重要的指導意義，也反映了上海易居房地產研究院一流領先的專業水準。