2023年11月22日，由中國房地產業協會主辦的第十四屆中國房地產科學發展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題，旨在加快探索房地產業發展新模式，以適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

　　清華大學土木水利學院副院長吳璟就住房需求變化趨勢發表了主題演講。他表示，房地產有理由在中長期保持樂觀，存量未來會是一個很大的市場，增量也并不是那么悲觀，未來是一個高度結構化的機會，社會需要的是某些特定品質的房子。

　　吳璟表示，城鎮新增住房需求規模正在從增量時代向存量時代過渡。盡管對新建住房的需求有所下降，但是仍具備保持近十萬億量級賽道潛力。人均住房面積提升、“空關”住房、城市間人口流動、住房拆除等都是影響城鎮新增住房需求規模的因素，關鍵是要把握市場中的結構性機會。

　　對于城鎮新建住房市場的結構性機會，吳璟強調，最基本的出發點是“房住不炒”背景下住房需求向消費需求的回歸。從需求端來看，在城市內，住房數量短缺問題解決后，追求高品質居住生活是今后發展的必然趨勢，因為急劇提升的小規模家庭需要舒適的居住空間；同時已有住房家庭的住房也需要升級。從城市間來看，城市間人口的遷移也會帶來城鎮新建住房市場的結構性機會。

　　吳璟坦言，從城市內來看，目前我國多數城市傳統上有很低的租金房價比或者很高的房價租金比，在“房住不炒”背景下，房價要保持穩定，就需要從產品端破除這樣的悖論。較為簡單或者說可行的一種辦法，是對租購并舉有一個新的理解。對于新畢業的大學生或者年輕群體，提供長租公寓吸引他們來租賃比較合適。而對于出售型為主的市場來講，一個很重要的問題就是要提供新的所有權溢價點，可能是高品質的設施載體，包括一種氛圍，或是一種穩定性，甚至可能是一種成功或者一種社會地位的標志。此外，吳璟還表示，要重視庫存和“空關”住房對新建住房的替代效應。