2023年11月22日，由中國房地產業協會主辦的第十四屆中國房地產科學發展論壇在杭州舉行。本次論壇以"新階段 新模式"為主題，旨在加快探索房地產業發展新模式，以適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

　　會上，第十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦以《宏觀經濟態勢與房地產穩增長促轉型》為題，發表演講。

　　在談及需求側改革方面，房地產下一步到底還有沒有需求、需求在什么地方？劉世錦認為，還是城鄉融合發展的問題。中國這幾年發展很快，主要是城市發展得快。我們的城市因為建得比較晚、比較新，所以在很多地方比歐美城市要好。但現階段的發展差距主要表現在城市之間，在鄉村地區。

　　另外，城市核心區通常已達到較高水平，還出現了一定程度擁堵，存在疏解的必要。從國際經驗看，城市群、都市圈范圍內核心城市之外，中小城鎮還有巨大的發展空間，可容納60%以上的城市人口，其中既包括原有城市疏解人口，更多是農村和其他城市的流入人口。

　　但這些都市圈、城市群的核心區域也已經很擁堵。對此，劉世錦認為關鍵是在外圍，這是中國下一輪城市化發展的一個新重點。

　　劉世錦表示，某種意義上我們的城市結構是在都市圈、城市群、核心城市之外將會有第二輪的城市化，即大批中小城鎮的發展。所以把這些搞起來以后，房地產還有相當大的空間。包括基礎設施建設，通過軌道交通等，把不同小城鎮連接在一起，空間也相當大。

　　在其看來，這件事情要做起來，現在遇到了一些體制機制的障礙。對此，劉世錦特別強調“三個平等”。一是，身份平等，城市居民和農村居民的身份平等；二是，基本公共服務獲取權利的平等；三是，土地包括不動產財產權利的平衡。

　　對于下一步怎么解決這個問題。劉世錦建議，把基本公共服務均等化，在獲取權利平行問題上要有所推進。劉世錦呼吁在三年脫貧攻堅戰取得重大成就的基礎上，能否再搞三年，使近3億農民工基本公共服務均等化方面能再有很大進展。

　　在劉世錦看來，這里包括進城農民工的保障性住房、醫療、教育、社保、養老等方面的內容。包括現在房地產領域，有些地方現在房子賣不出去，政府能不能收購一部分，把它作為農民工保障性住房，來提升農民工的基本公共服務的水平。