近日，自然資源部給各省市自然規劃主管部門下發文件，除了建議取消土地拍賣中的地價限制外，還提到建議取消遠郊土地容積率1.0限制。建議“取消限制容積率1.0”消息一出，便引發了社會廣泛關注。

       何為容積率？容積率是土地面積與建筑面積之比，小于1通常指別墅。此建議在備受爭議的同時也引發了一些討論，“建議一旦頒布，這意味著‘限墅令’即將結束，未來別墅的建造將不再受到限制，對市場來說是一種積極的發展?！薄案邔咏ㄖ⒉辉佟軐櫋鴦e墅市場將再度升溫，有人擔心這一變化會導致房價上漲?！迸c以往歷次的政策有所不同，建議“限墅令”的取消，會給樓市帶來哪些變化呢？

　　“限墅令”或失效  取消遠郊土地容積率1.0限制

　　近期，根據相關報道，自然資源部給各省市自然規劃主管部門下發文件，建議取消遠郊土地容積率1.0限制。據悉，容積率是房地產市場中的一個重要指標，它規定了土地面積與建筑面積之間的比例。容積率越大則建筑密度越高，反之越低。按照國土資源部的定義，別墅是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當大，容積率又非常低。按“禁墅令”之前的標準，別墅的容積率應小于1。因此，容積率是否大于1也成為判斷項目是否為別墅的依據。“從字面上看，建議取消遠郊區容積率1.0的限制也就被解讀為‘限墅令’已經悄然被取消?！庇袠I內人士認為，此建議是對別墅市場的一種調控手段。

　　事實上，政策對別墅產品的規定最早始于2003年。2003年2月，國土部首次發布《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》(即“45號文”)，強調“停止別墅類用地的土地供應”。隨后2006年5月，國土資源部下發《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，再次重申在全國范圍內停止別墅供地，并對別墅進行全面清理。從2006年到2023年，20多年時間里，國土部已6次針對別墅問題發布相關規定，國土部(現在的自然資源部)要求所有新出讓的宅地容積率不得低于1.0。為此，建議取消遠郊區容積率1.0的限制，也同時意味著房地產開發商將有更大的自由度來設計和建造住宅項目。

　　值得注意的是，由于當時“禁墅令”的發布，在后來出讓的經營性宅地供應中，房企打造的樓盤，最低的產品形態也只能到疊墅，疊墅也就成了當下高端客群的“退而求其次”。“國土部在9年的時間里6次發文規范別墅市場，如此密集地發文規范，這也從另外一個層面說明市場對別墅產品有較大的需求。”一房企市場部工作人員認為?！半m然國土部對別墅市場的限制規定非首次，不過此次建議‘限墅令’的取消，對容積率有了明確的規定。從操作層面上來說，能鼓勵開發商在郊區這類剛性需求不足的地方開發更豐富的居住產品，吸引改善人群?！惫ぷ魅藛T介紹道。

　　稀缺性“不再” 墅類產品正醞釀入市

　　山東商報·速豹新聞網記者注意到，自從前幾年“限墅令”以來，濟南市場上就再難見到容積率小于1.0的地塊。據悉，在2022年的濟南土拍中，容積率1.5以下的大多出現在新東站、濟鋼、遙墻、長清等地。截至9月，今年的土拍地塊容積率都集中在2.0以上，僅有的容積率1.5地塊還是在濟鋼。記者走訪時了解到，在最近的濟南掛地信息中，除了獨棟別墅外，雙拼、聯排、疊加……一批批以產品形態為主的墅類產品在售或者醞釀入市。例如，中海、龍湖、海信接二連三地推出低密度疊墅。項目面積多在300-500平方米之間，多以聯排和雙拼別墅為主，價格多高于500萬元/套。

　　“在某種程度上，建議‘限墅令’的取消或多或少地對當下的墅級市場增加了點‘熱度’?！睗弦患曳科笫袌霾抗ぷ魅藛T王浩表示，此前不少開發商此前會借助“限墅令”之風，加大宣揚已有別墅項目的稀缺性。與此同時，別墅項目的置業顧問們在與客戶溝通過程中更拿此當做“賣點”加以利用，甚至還有開發商公然打出“不離城市，伴山而居，讓濟南久等的‘墅’愿在此成真”的廣告語?！斑^去由于政策限制，開發商只能建造高密度的別墅產品，導致別墅供應量有限。而與之前相比，如果政策一旦實施，目前市場上的類別墅項目的‘稀缺性’肯定要打個折扣了。反之，高端住宅項目會大幅度增加?！蓖鹾蒲a充道。

　　“截至目前，除了影響房企宣傳的‘稀缺性’，取消“限墅令”對濟南的高端市場后期可能會出現點波動?！蓖鹾普J為，隨著新政的推進與執行，市場總會有所反應。取消“限墅令”并不能完全放松別墅的入市，但是能鼓勵相當一部分遠郊地區土地較便宜的、低容積率墅類高端住宅入市，也促使一些主城區的邊緣板塊多了一分生機，比如章丘、長清、萊蕪、濟陽等。然而，對于一些文旅項目也是利好政策，這兩年文旅項目盛行，那些容積率較低的項目可以光明正大地做舒適性墅區。倘若真的取消遠郊地區容積率1.0的限制，未來競爭壓力勢必會增加，一些在售或待售高低配墅區去化難度增加不說，就連低密產品的競爭也會加劇。

　　降低購房成本 鼓勵房企開發更為豐富的產品

　　縱觀全國，在本次取消“限墅令”建議之后，房地產市場將朝著怎樣的方向發展？建議下發后，業內就“政策是否能夠帶動經濟增長并推動樓市回暖”存在爭議。部分專家認為，此次建議取消遠郊區容積率1.0的限制是對過去限墅令的正式解除，如果實施后，也將帶來多方面的影響。隨著別墅供應量的增加，市場上將有更多的房屋類型可供選擇。這不僅能夠滿足不同人群的居住需求，也將促進房地產市場的多元化發展。而另一種聲音則認為，高端住宅項目的消費群體較小，取消“限墅令”對于普通購房者來說沒有太大意義。

　　“從長遠來看，后期政策發布，由于別墅供應量的增加，房價上漲的壓力將得到緩解，還是能夠降低不少購房者的購房成本?！睆氖路康禺a工作許久的小莉表示，對于開發商來說，“限墅令”的取消不僅僅是別墅產品的補足，更是市場和政策調控相結合的結果，也是大勢所趨。為此，各大開發商紛紛表示，取消“限墅令”一旦頒布，在一定程度上造成了市場上獨棟別墅供應量多元化的發展，也將有利于穩定房地產市場。隨著土地利用效率的提高，城市規劃將更加合理，城市的生態環境也將得到更好的保護。這將有利于城市的可持續發展，也將為人們提供更好的居住環境。

　　實際上，大部分開發商對現在的市場形勢表示謹慎樂觀?！盁o論是房企還是項目都要順應宏觀調控政策，以核心競爭力和產品力贏得市場?！币环科蠊ぷ魅藛T表示，總的來說，取消地價上限和容積率1.0限制，不僅具有挑戰，更加充滿了機遇。它釋放出了城市經濟發展的巨大動力，也提供了更多自由競爭的可能?！斑h郊地區需求不足，且有大量同質化的住宅，存在銷售難的問題，此前因為容積率的問題卡在這里，只能蓋1.0容積率以上的產品，居住形態區別不大?！睒I內人士認為，取消遠郊區容積率1.0限制，能夠鼓勵開發商在郊區這類剛性需求不足的地方開發更豐富的居住產品，吸引改善人群。