自8月31日央行、金融監管總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(簡稱《通知》)后不久，“中農工建”等四大商業銀行昨天發布存量首套住房貸款利率調整的規則，為今年9月下旬降房貸利率明確了依據，對調整范圍、調整后的利率水平、調整方式等進行解答，及時回應客戶關切。

　　明確三個問題

　　梳理銀行相關公告，記者發現此次細則進一步明確了三個問題：

　　一是調整規則 由于貸款市場報價利率(LPR)改革和住房貸款利率下限調整，規則明確了三個時間段，即2019年10月7日前發放(且已轉換為LPR定價)、2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)、2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)發放的存量首套個人住房貸款利率下限。

　　二是調整方式 多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。對于因政策調整導致首套房認定發生變化而符合規則的，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進行申請，后續銀行會進行認定，符合后及時調整。調整后均當日生效。

　　三是利率不會上調 由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現貸款利率可能低于所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限的情況(尤其是在2022年10月規則調整后，不少城市利率低于全國利率下限的情況)，如果出現，銀行不會調整，即不會造成因調整后利率上調至政策下限的情況。

　　月供負擔減輕

　　事實上，對廣大已申請房貸的消費者來說，有兩件事比較關心，一是自己究竟能省多少錢？二是自己需要做什么？

　　“根據細則，不同的三個時間段，具體情況也不同?！币拙拥禺a研究院總監嚴躍進以三個時間段貸款百萬元購房的情況為例，為大家細細算了一筆賬。

　　2019年10月前購房，其房貸利率重新定價規則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”。當年購房者比較高的利率可能為5.8%，那么按照現在的規則，其利率可以為“現在的LPR+0基點”，即4.20%+0%=4.2%。如此對比，100萬元貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為111萬元、月供5868元，而現在總利息為76萬元、月供4890元。兩相比較，總利息少支付35萬元、月供即每月少還978元。

　　2019年10月至2022年5月之間購房，其房貸利率重新定價規則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”。當年購房者的較高利率大概為6.3%，那么按照現在的規則，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計算，100萬元貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為123萬元、月供6190元。而現在總利息為76萬元、月供4890元。如此對比，總利息少支付47萬元、月供即每月少還1300元。

　　2022年5月份后購房，其利率重新定價規則為從“LPR+高基點”調整為“LPR-20基點”。這個期間購房者的房貸利率大概較高的為5.2%，按照現在的規則，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。照此計算，100萬元貸款本金30年期等額本息，其原來的總利息為98萬元、月供為5491元，而現在的總利息為72萬元、月供為4774元。如此對比，總利息少支付26萬元、月供即每個月少還717元。

　　銀行自動調整

　　搞清了不同時間段的利率調整情況，對廣大購房者來說，下面的問題就是自己該做什么？

　　根據細則，這次降低房貸利率采取了“系統默認統一下調”的做法。換句話說，購房者不需要做什么，甚至不需要去銀行App或公眾號查看什么，銀行根據此次發布的規則，會統一進行自動調整。

　　“購房者可以安心上班、努力賺錢，估計9月底或10月份開始會陸續收到短信，即提示根據相關規則，你的房貸利率進行了調整，請按時足額償還房貸。換句話說，沒有所謂的簽合同、簽字、確認、電話告知等工作。一些工作，銀行從便捷的角度，都給你安排好了，不需要客戶做什么事。你只需要知道，你從10月份開始每個月還房貸的錢少了，或者說銀行卡每個月會剩余好幾百或好幾千元?！眹儡S進說。

　　嚴躍進還指出，部分購房者稍微要注意一下這次政策。“比如說10月份沒有發現自己的房貸降低，那么要稍微關注一下政策內容，部分可能是你買的不是首套房，所以不能享受這個政策。部分可能按認房不認貸規則，你買的是首套房了，但銀行不知道。部分也可能是你把其中一套房賣了，你現在的房子屬于首套房，但銀行也不知道。對于此類問題，也不必焦急。可以咨詢銀行，今年或明年都可以去補下手續，然后把優惠拿到，這個月不急也問題不大。”

　　實際上，關于房貸降低了多少，購房者還要根據實際情況來分析。例如，各地可以給出的最低利率也有約束，一些城市房貸利率下限可能做不到“LPR+0基點”或“LPR-20基點”，可能是“LPR+35基點”。具體而言，銀行給到的最優惠利率計算公式，也就是“LPR+35基點”，所以此前幾天各地陸續公布“某地首套商業性個人住房貸款利率自律下限”，其實就是為此次調整計算公式做準備。購房者可以了解各自城市的情況，看看最低可以調到多少。但需要說明，各家銀行的標準是一樣的，比如說某地工行和建行，兩家銀行公布的最低房貸利率應該是一樣的，不會一個高一個低。