盡管二季度新房交易市場面臨一定壓力，但庫存指標卻出現反常的下行走勢。

　　上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示，截至2023年5月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50505萬平方米，環比減少0.6%，同比減少3.6%。當前環比指標出現了連續5個月的下降，而同比指標也出現了連續4個月的下降態勢。

　　供求兩端現萎縮跡象

　　從庫存數據來看，雖然該項指標處于下行態勢，但供求兩端卻出現了萎縮跡象。

　　報告顯示，5月份全國100個城市新建商品住宅供應面積為2702萬平方米，環比增速為-8%，同比增速為9%。成交面積為2987萬平方米，環比增速為-2%，同比增速為25%。

　　對于供求兩端出現的萎縮現象，易居研究院表示，當前不能只關注市場交易行情不振的問題，房企從購地到房源供應需要一定時間，因此供給端擴張能力受制約的問題也需關注。

　　從城市分類上看，5月底一、二、三四線城市新建商品住宅庫存面積分別為3141萬平方米、25021萬平方米和22343萬平方米，環比增速分別為-1.4%、-0.5%和-0.5%，同比增速分別為1.8%、-5.2%和-2.5%。

　　報告指出，自房企出現債務風波以來，供貨機制明顯受損。目前即便是庫存高企的三四線城市，也出現了庫存指標同比持續下降的新情況。

　　根據監測，百城中的三四線城市已出現連續3個月同比下降的態勢。易居研究院分析認為，三四線城市在2018年棚改貨幣化退潮后，房企對此類城市的布局有所放緩。包括今年，很多企業明確只布局高能級城市，這對于三四線城市的供應能力也會產生制約影響。

　　從城市排序來看，仍有部分重點城市庫存同比增速出現走高跡象。報告顯示，包括海口、深圳、合肥和三亞等重點城市庫存同比增速出現增長態勢。從原因看，部分和相關城市重啟開發投資工作有關，如?？诤腿齺?。以深圳為代表的部分城市當前新盤供應加大，也帶動了庫存的上升。還有一部分城市，與其市場交易疲軟等因素有關。

　　與上述城市相反，包括肇慶、沈陽、中山和長春等城市的庫存有所下降。在易居研究院看來，債務風波對于房企的供應能力會有制約，部分城市最近兩年新開工數據表現不佳，房源供應能力明顯受削弱。

　　近7成城市去化周期超14個月

　　另一方面，受庫存指標整體下行等因素影響，去化周期也出現下降態勢。根據報告，5月份全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為16.4個月。

　　值得注意的是，100個城市中有68個城市去化周期超過了14個月，這也意味著接近7成的城市房屋銷售狀況堪憂。

　　從城市分類看，5月份百城一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.3個月、15.2個月和19.0個月。其中，三四線城市去化狀況最差，一線城市總體相對不錯。從實際情況看，一線城市一些房價倒掛項目和位于市區的項目總體表現不錯。反觀二線城市和三四線城市，去化周期總體較高，去化更為困難。

　　報告認為，雖然部分重點二線城市人口凈流入規模不錯，但受近期二手房恐慌性拋售和降價潮等消息影響，干擾了正常的購房決策，影響了剛需盤和改善性樓盤的銷售工作。

　　具體到城市，通過對5月份全國100個城市新建商品住宅存銷比進行排序，包括濟南、上海、珠海、杭州、中山和成都在內的城市去庫存不錯。相反，包括景德鎮、西寧、日照和香河等城市，由于外來人口相對少，購房需求不強勁，導致去庫存周期偏高。

　　整體來看，易居研究院認為，若銷售數據不改善，三季度或重新出現去庫存周期反彈的風險。鑒于此，各地要格外重視庫存背后的短期矛盾和中長期矛盾。

　　同時，鑒于70%左右的城市都面臨銷售困難的問題，所以激活合理住房消費需求工作應該具有普遍性。包括部分看似去化周期不錯的城市，其實也存在局部市場去庫存較為困難的問題。