“最終要過渡到取消‘預售制’”。財政部原部長樓繼偉日前在作“中國財政與長期經濟展望”主題演講時談到，這是房地產“三高”運行的重要節點之一，估計過渡期至少需要幾年。

　　盡管對已經實行多年的預售制改革還需要一定時間，但現房銷售確實離購房者越來越近了。

　　年初以來，全國多個省份召開的住房和城鄉建設工作會議上，都不約而同的提到房地產行業的風險防范問題。而化解房地產項目逾期交付、穩妥推進房企債務風險化解工作更是重中之重。在這其中的一些省份，更是將現房銷售作為房地產防風險、促轉型的措施之一。

　　1月17日召開的“全國住房和城鄉建設工作會議”也曾明確，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

　　無論是主管部門還是地方政府，杜絕出現交樓風險，既是責任也是底線。隨著房地產行業逐漸朝著新發展模式轉型，多地開始試點現房銷售，也意味著改革之路正式開啟。

　　“保交樓”推進現房銷售提速

　　2022年的一場“停貸”風波，雖然僅暴露了個別房企風險，但卻給中國房地產市場帶來了不小的沖擊。

　　當年6月，由江西景德鎮某項目業主發起的《強制停貸告知書》在網絡傳播。事件的起因是這些業主在2021年購買的房子，幾個月后卻毫無征兆的停工了。在經過相當長的一段時間與有關單位反復溝通無果后，這些業主選擇以停貸來維權。隨后，全國多地出現停工甚至爛尾的樓盤業主，都將“斷供”視作維權工具，使得此類事件持續發酵并引發社會廣泛關注。

　　這些業主的舉動，也引起了有關部門的重視。此后，銀保監會先后兩次表態，引導金融機構市場化參與風險處置，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。另一方面，告誡銀行既要遵循市場化、法治化原則，又要主動承擔社會責任，依法保障金融消費者合法權益。

　　停工斷貸事件后，購房者對于認購期房表現謹慎，尤其回避那些債務違約的房企項目。而今年部分城市借機推進現房銷售模式，很大程度上與此類事件有關。

　　2月7日召開的河南省住房和城鄉建設工作會議明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻。并以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

　　事實上，河南省是2022年全國保交樓工作的標桿省份。自去年停工斷貸潮事件后，河南省內現房銷售的呼聲明顯增加。此次主動把鄭州和開封作為試點，則是延續了去年下半年的保交樓工作思路。

　　2月6日，安徽省住房和城鄉建設工作會議上透露出的消息，2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點。同日，四川省印發《聚焦高質量發展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》也提出，支持有條件的城市開展商品房現售試點。而此前，山東省住房和城鄉建設工作會議也提出，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。此外，北京、杭州、西安、合肥、福州、寧波等城市的部分項目也參與了試點現房銷售。

　　隨著這些重點城市的加入，現房銷售改革工作將會明顯提速。這些前期通過試點城市形成的現房銷售經驗，也將為完善商品房銷售制度提供重要參考。

　　現房銷售大勢所趨，但不會一蹴而就

　　事實上，我國實行的商品房預售制是中國房地產市場化改革的基礎性制度設計之一，始于90年代。

　　在房地產市場發展初期，預售制度在促進市場快速發展方面發揮了重要作用。不過，由于此后房價漲幅過快、投資投機需求上升，疊加期房質量等問題，導致購房者對期房投訴率居高不下的情況時有發生，也使得取消商品房預售制的呼聲越來越高。

　　盡管近年來房地產行業進入深度調整與轉型期，然而對于預售制的廢立與否仍未有定論，但海南省已經在商品房預售制改革上走在了全國前列。

　　2020年，海南發布政策明確，在當年3月8日后通過新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。自此，海南也成為我國第一個推行現房銷售的省份。

　　經過這3年的改革試點，海南省現房銷售占比明顯提升。根據易居研究院提供的數據，2020-2022年期間，海南現房銷售的占比分別為20%、24%和39%。

　　實際上，現房銷售確實代表了未來的方向，也是房地產市場走向成熟的標志之一，但改革不會一蹴而就，只能循序漸進。

　　有房企人士認為，目前現房銷售只是在部分城市的個別項目上進行試點，房地產作為資金密集型行業，在當前所處的大環境下，取消預售制會更加影響到企業的現金流，因此對于預售制的改革不可能“一刀切”。

　　投行瑞銀也在近日發表觀點稱，為保交樓，大部分開發商認同預售制度長期或逐漸轉向現房銷售。其預計未來中國的住房銷售安排可能從百分百預售，轉向10%-25%的預付加上竣工后付款的模式。

　　但也有不少分析人士指出，現房銷售會增加房企建設成本，由此會導致現房售價高于期房價格，購房者會否愿意為此買單也是一個問題。如果未來預售制度進行全面改革，需要在土地出讓價格方面讓步，以降低企業開發成本，進而穩定房價預期。

　　易居研究院認為，各地要把握政策大趨勢，主動研判現房銷售市場，積極學習全國優秀的試點模式，為各地現房模式的推進創造更好的條件。對于房企來，要從項目開發、資金管控、項目銷售、產品展示、房屋交付和物業管理等角度理解這個問題，積極投身到這項重大改革大潮中。而對于購房者，在新一輪住房消費提振工作中，關注改革趨勢，積極調整優化購房策略。