2022年，中國房地產市場受多重因素影響，房價與銷售行情持續疲軟，去庫存壓力進一步加大。

　　上海易居房地產研究院日前發布的報告顯示，截至2022年底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為53058萬平方米，相比2021年底增長1.3%。

　　報告認為，2022年住宅庫存總體呈現月度拉升態勢，這與住宅銷售持續疲軟有關。整體來看，全國百城住宅庫存出現了連續49個月的同比正增長態勢，這也意味著各地去庫存工作遇到了較大阻力。

　　七成城市庫存現同比拉升

　　另一方面，隨著需求端過于疲軟且持續無法改善，供大于求的壓力卻有增無減。根據易居研究院統計，2022年全國100個城市新建商品住宅供應量為33077萬平方米，成交量為32402萬平方米，呈現出“供大于求”的態勢。

　　從城市結構來看，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3360、26572和23126萬平方米，相比2021年底增速分別為7.4%、-0.1%和2.0%。

　　報告指出，一線城市庫存拉升態勢較為明顯，與受疫情沖擊較大、年底加快推盤等因素有關。而二線城市出現罕見的庫存下跌現象，一方面或說明受爛尾樓事件影響，二線城市新盤供應受沖擊；另一方面也說明，四季度持續的購房政策，刺激了部分購房需求，消化了部分庫存。而對于三四線城市而言，返鄉置業需求在減弱，客觀上也對去庫存造成壓力。

　　從各城市表現看，有近七成城市庫存出現了同比拉升的情況。報告顯示，截至2022年底100個城市中有68個城市庫存出現了同比正增長現象，剩下的32個城市則出現了同比下降現象。

　　具體到城市，珠海、杭州和三亞庫存同比拉升較為明顯，其同比增速分別為72%、56%和46%。肇慶和蘇州的庫存下滑速度最快，增速分別為-20%和-19%。此外，長春、沈陽和中山的庫存下滑速度也處于百城前列。

　　三四線城市去化壓力最大

　　從去化周期來看，數據顯示，2022年底全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為18.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要18.9個月時間。

　　100個城市中，一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月?？傮w看，一線城市去化周期相對好，二線城市居中，三四線城市去化壓力最大。值得注意的是，三類城市去化周期均超過一年，這也說明銷售壓力很大。

　　具體到各個城市看，上海的去化速度為全國最好。根據報告，包括上海、濟南和合肥的去化速度相對好，存銷比分別為5.3個月、6.3個月和7個月。反觀，蕪湖、西寧和晉江則成為“重災區”，存銷比分別為83.4個月、81.5個月和71.6個月?？傮w上看，全國100個城市中，有39個城市去庫存周期超過24個月。

　　2023年重點城市去庫存有望加速

　　事實上，庫存去化與房屋銷售行情疲弱等問題，多與疫情影響、經濟形勢更趨復雜化，以及購房者收入預期及購買力減弱等因素有關。

　　另外，2022年出現的爛尾樓事件，也在很大程度上影響了購房者入市意愿。隨著房價走勢的持續降溫，更使得房屋銷售數據出現斷崖式下跌，限制了去庫存工作的開展。

　　根據國家統計局此前發布的數據，2022年商品房銷售面積135837萬平方米，比2021年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額133308億元，比2021年下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%；截至2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

　　在易居研究院看來，當前房地產市場復蘇的條件和基礎更加堅實。尤其是2022年4季度各類新政頻出，都為房地產市場的健康發展創造了良好條件，有助于進一步促進去庫存工作。

　　2023年全國各地都把“促進住房消費”納入經濟提振的大框架中，充分體現了房地產消費在各地經濟發展中的重要作用。對此，易居研究院預計，隨著保交樓等一系列工作的繼續推進，住房消費提振的動力將逐漸增強。這些都將為2023年去庫存工作創造更好的條件，全國重點城市去庫存速度有望加快。