節后開工，很多記者問我，有媒體披露的數據顯示，兔年春節，很多城市新房市場“零供應、零成交”，這是怎么回事？相比歷年，今年春節樓市的“話題熱度”應該是最低的了。疫情憋了三年，多數人“就地過年”，哪也不敢去。今年春節前好不容易放開了，都撒花兒外出了。出行的路徑也很清晰，要么回老家看望“陽康”的父母，要么到省內外甚至境外度假去了。

　　人都走了，要么在景區，要么在老家和父母敘舊，誰還去看房呢？房子賣給誰呢？所以，越是熱點的城市，新房成交越少。平安證券統計，春節假期7天，30大中城市商品房日均成交面積0.57萬平方米，約為2022年春節同期的18%，為2019年春節同期的20.3%。諸葛找房統計數據顯示，廈門、杭州、廣州、深圳等熱點城市，春節期間基本無成交。

　　再說，大多數城市的房價還在跌跌不休，想買房的也持“等等看”的心態，春節假期更是無心看房買房。另外，多數城市以“賣一買一”的置換需求為主，手上的二手房賣出去，才能湊齊買房款。但去年以來，包括深圳在內，絕大部分城市二手房急速凍結。買家無心買房，賣家不愿打到骨折，買賣意愿鴻溝無法填補，存量房成了真的“不動產”，交易顯得冷清。

　　既然大家無心無意，開發商也沒有積極性推新貨，大多數城市新增供應為零?！安淮蜢取钡脑谑郾P，也都是庫存。一來，新年伊始，營銷的壓力不大；二來，春節前密集地“陽過”，高危的營銷條線人員相繼倒下了，干脆早點兒放假，期待今年再發力；三來，政策很明朗，要全力扶持樓市消費，但需求端還在休養生息，現在推盤大概率會遇冷，等到“小陽春”再說吧。

　　不過，返鄉的人多了，對“返鄉置業”有一定提振?？硕鸾y計，35個城市春節期間合計有96個熱銷項目，其中63個位于三四線城市，占比66%。從新房市場看，一二線城市不及三四線城市。返鄉置業主要有幾類人群：一是過去三年響應“就地過年”，積累了部分返鄉買房的需求，特別是婚房；二是想給父母改善居住環境，降低疫情沖擊，或方便照顧父母。

　　當然，也有看到有政策紅利(比如利率降至3.8%、大折扣、送車位等)，激發了買房意愿。返鄉置業集中在幾個勞務輸出大省，比如江蘇、安徽、湖南、湖北、江西等省份的三四線城市。不過，內地多數三四線城市房價陰跌了2年左右，且還在繼續下跌，返鄉置業的量并不大，只是比2021-2022年死水微瀾的局面好一些，遠無法與2016-2018年棚改高峰期比擬。

　　同時，返鄉置業只是短期內外地流入了增量資金，而本地購買意愿仍比較疲軟。一方面，本地家庭多數有2套房；另一方面，近年來建筑業、房地產、裝飾裝修、線下消費不振，就地城鎮化增加的人口，其就業和收入受沖擊。加上前面講的二手房很難賣出去，新房庫存大，本地居民又沒有多少積蓄，春節期間返鄉置業增加，也并未給內地三四線樓市帶來很大改觀。

　　此次返鄉，筆者發現，老年人的居住環境亟待改善。整體上，內地三四線城市人口外流，留守老人或落單老人多，且多居住在老舊社區，面對“陽了”以后的并發癥或“沉默性缺氧”，如果沒有子女或社區的及時救助，將處于非常危險的境地。由此想到，這些年我們建設了很多房子，硬件還算過得去，但社區和物業管理等“軟件”跟不上，高質量發展任重道遠。

　　可喜的是，即便疫情沖擊下一些行業景氣回落，有的家中老人生病或去世，但大家對美好生活的向往并未變，他們能盡快回到奮斗創造美好生活的場景中。比如，前幾年大家“排浪式買房”，現在到了“排浪式換房”的又一個住房消費高峰。不同的是，過去信心滿滿，未到初七就有人奔赴工作崗位?，F在，信心弱了些。希望兜底保障、社會保障、失業救助等舉措能持續發力，為民眾創造更多安全感。這樣，無論地產還是汽車行業，都有發展新動力。

　　(作者李宇嘉 房地產資深研究人士）