1月17日，國家統計局發布2022年全年房地產開發投資與銷售數據。盡管行業政策面釋放寬松信號，但2022年多項房地產數據指標仍保持下探，其中全國房地產開發投資額同比降幅為10%，罕見進入到兩位數行列。在業內人士看來，2022年房地產市場供需兩端面臨沖擊和壓力，數據指標持續惡化，市場短期復蘇承壓。2023年供應端修復將晚于銷售端，樂觀情形下，2023年全年商品房銷售面積同比或小幅增長，價格逐漸趨穩。

　　開發投資增速“跌”入兩位數

　　2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

　　2022年，房地產開發企業房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587萬平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135萬平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬平方米，下降15%。其中，住宅竣工面積62539萬平方米，下降14.3%。

　　從數據表現上來看，全國房地產開發投資增速2021年為4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，該項指標進入負增長區間。但也可以看到，12月單月投資、開工面積降幅略有收窄。

　　“2022年，全國房地產開發投資增速仍處于惡化狀態，說明開發投資的壓力比較大。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，目前改善開發投資指標的總體思路是清晰的，尤其是近期或發布資產負債表優化的21條方案，其將顯著改善房企的資金狀況和開發投資預期。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2022年開發投資下跌10%，為年度最大跌幅。上一次樓市開發投資承壓還是2015年去庫存時期，彼時開發投資仍舊增長1%?？梢姡?022年樓市的壓力是史無前例的。拖累開發投資的直接原因，就是前端的土地出讓和新開工，土地購置費和建筑工程，合計占據開發投資70%左右的份額。2022年，土地出讓下滑53.4%、新開工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地產市場“萎縮”成為常態，房企拿地的積極性也受到抑制。2022年，全國房企土地購置面積同比增速為-53.4%。土地市場大體上下跌或萎縮了50%，若剔除城投等企業托底現象，相關數據表現會更糟。

　　中指研究院數據顯示，2022年，TOP100企業拿地總額12975億元，同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。TOP100門檻值為48億元，較上年同期下降24億元，TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為35.3%。

　　商品房銷售延續跌勢

　　寒冬模式的開啟，供需兩端皆保持“觀望”。

　　在商品房銷售和待售方面，2022年商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

　　“在多地疫情形勢嚴峻、居民置業意愿較低、居民收入預期未明顯轉好下，樓市活躍度恢復不明顯。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析稱，12月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅較上月分別收窄1.7個和4.6個百分點，但累計情況來看，2022年全年累計同比降幅仍超兩成，且降幅延續擴大態勢。各區域銷售面積累計同比降幅均擴大，其中西部、東北地區降幅較明顯；銷售金額方面，東部地區累計同比降幅較1-11月略有收窄，其余地區降幅擴大趨勢未改。

　　嚴躍進則表示，當前房屋銷售數據總體弱于預期，全年下跌近25%的水平，說明購房需求刺激面臨阻力。不過2023年要樂觀看待此類數據，隨著疫情過了高峰期，新一輪社會經濟刺激工作會加速，購房市場勢必有較好的表現和轉機。

　　供應端修復晚于銷售端

　　對于未來市場走勢，陳文靜直言，2023年供應端修復將晚于銷售端，新開工面積和房地產開發投資仍面臨一定下行壓力，新開工面積在銷售恢復節奏較慢、土地成交縮量、企業資金壓力仍較大等因素影響下，預計難有明顯改善；在“保交樓”資金推動下，房屋竣工或將得到改善，從而對房地產開發投資形成一定支撐，但企業拿地謹慎、新開工繼續縮量等導致開發投資下行態勢難改。

　　短期來看，需求端政策將進一步加快落實，符合條件的城市首套房貸利率有望下調，核心一二線城市政策空間不斷釋放，降低首付比例、降低房貸利率、優化區域限購等政策或繼續跟進。據中指監測，近期北京、上海、杭州等核心城市購房情緒有所修復，預計未來隨著政策進一步優化及顯效，更多核心城市市場信心有望回升。若各地政策執行到位，全國房地產市場最早或在二季度企穩，樂觀情形下，2023年全年商品房銷售面積同比或小幅增長，價格逐漸趨穩。

　　在李宇嘉看來，當前的關鍵是穩定房價，房價不穩，不僅居民不愿意買房，金融機構也不愿意介入，不愿意參與收并購、紓困。進一步講，房企資金鏈也難以好轉。近期政策加力很明顯，包括利率不設下限對沖房價下跌預期，鼓勵需求入市。2023年上半年，處于疫后休養生息、修復預期、穩定基本面的時期，預計量價還將繼續下跌，但在2022年低基數的基礎上，跌幅或許收窄。下半年，量價和預期將逐步企穩。