日前，中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在媒體采訪中對房地產等熱點問題再次作出回應，表示將努力促進房地產與金融正常循環。落實“金融十六條”措施，以保交樓為切入點，以改善優質頭部房企資產負債表為重點，促進房地產業平穩健康發展，逐步推動房地產業向新發展模式過渡。同時，在消費端，他強調以滿足新市民需求為重點，開發更多適銷對路的金融產品，鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。

　　有不少地產業內人士認為，此次發言進一步打開了房企融資正常化的空間，對未來房地產行業資金流動具有指向意義。

　　2023年定調更加積極

　　近年來，郭樹清對于房地產領域言論一直是政策的“風向標”。

　　2020~2021年，防范房地產領域的金融泡沫風險成為郭樹清發言中的關鍵詞。房地產調控政策以縮緊為主，企業層面“三條紅線”、集中供地等政策接連落地，行業“舉債擴張”的增長邏輯被打破，房地產去金融化腳步加速。

　　2022年起，隨著地產市場逐漸“降溫”，政策開始逐漸向穩。2022年3月，郭樹清表示，房地產的泡沫化、貨幣化問題發生了根本性的扭轉。不希望調整太劇烈，對經濟影響太大，還是要平穩轉換。同年11月的金融街論壇上，郭樹清指出，我國仍然處于城市化的高峰時期和鄉村振興的起步階段，全社會固定資產投資具有很大的增長潛能。

　　相較于之前，不少業內人士認為，2023年開年，郭樹清此次 “促進房地產與金融正常循環”“鼓勵住房、汽車等大宗商品消費”等論調更加積極，有效提振了市場信心。

　　事實上，近幾個月來，地產融資政策端力度空前。自2022年11月以來，“金融十六條”、房地產“三支箭”等利好政策不斷，信貸、債券、股權融資全面解綁。

　　中央也多次喊話房地產，頻吹暖風。2022年12月14日，國務院副總理劉鶴指出，“房地產是國民經濟的支柱產業”，并提及正在考慮新的舉措，引導市場預期和信心回暖。12月的中央經濟工作會議以較大篇幅談及房地產相關問題，其中，不僅部署防范化解短期風險，還強調堅持“房住不炒”、推動房地產業向新發展模式平穩過渡等中長期目標。2023年1月4日的央行工作會議將房地產納入了“加大金融對國內需求和供給體系的支持力度”這一工作內容中，再次強調要“落實金融16條措施，支持房地產市場平穩健康發展”。

　　資金開始涌入房地產領域，其中信貸領域規模力度最大。據中指研究院不完全梳理，截至目前，已有超過60家銀行向120多家房地產企業提供意向性授信，總額度已超過4.8萬億元，包括但不限于開發貸、并購貸、按揭貸、城市更新改造貸等，受益房企名單已延伸至民營企業以及地方企業。

　　房地產隨之暫時“解渴”，克而瑞研究中心的數據顯示，2022年12月，100家典型房企的融資總量為1018億元，環比增加84.7%，同比增加33.4%。

　　不過，當下，房地產領域的投資、銷售、融資都還未出現企穩信號。民生證券分析師牟一凌表示，由于地產在經濟中的重要性，居民消費的最終趨勢、政府用以支持新興行業的資金來源都與地產的最終走勢有關，未來政策還有一定打開空間。

　　鼓勵地產、汽車等大宗商品消費

　　對于支持經濟發展，郭樹清表示，金融政策要積極配合財政政策和社會政策，多渠道增加中低收入和受疫情影響較大群體的收入，提高消費能力。其中強調鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。

　　1月5日，住建部部長倪虹表示今年將精準支持住房消費，包括對首套房、二套房以及租房繼續給予降首付比、房貸利率和增加供給等政策支持。

　　近期以來，除了在融資端發力，需求端全方位促進居住消費良性循環的政策邏輯鏈逐漸清晰：一方面降低首套房貸利率，推動購房剛需入市，另一方面，消除二手房交易阻礙，激活換房需求釋放。

　　據第一財經記者梳理，近期需求端政策松綁主要體現在三個方面。

　　在貸款利率和首付比例方面，基準利率和首貸利率松綁。1月1日，房貸利率重定價基準的2022年12月20日LPR(貸款市場報價利率)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，較上年初分別下降15個和35個基點。

　　除基準利率外，1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，進一步延續階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的“9·29”新政。招聯金融首席研究員董希淼表示，在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶將實際執行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%~4.1%。

　　此外，不少城市首套房首付比例下調至兩成，例如珠三角萬億城市東莞，1月6日起發布新政，全域購房統一首套首付兩成，不分面積段。

　　在限購政策方面，2022年12月起，南京、東莞、佛山等多個萬億城市全域放松限購。

　　在二手房創新政策方面，包括深圳、廣州、南京在內的32地陸續宣布推行二手房“帶押過戶”。

　　不過，政策連續刺激下，目前市場端的反應相對不明顯。根據中指研究院數據，開年第一周(1月1日~7日)整體成交面積環比下降45.4%。2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。

　　企穩回暖不會太快

　　京東集團首席經濟學家沈建光表示，考慮到本輪房地產市場調整出現三大結構性變化——“實物量”跌幅超過“價值量”、開發端跌幅超過銷售端、拿地開工跌幅超過資金端，供需兩端困難重重，市場企穩回升的進程不會太快。預計到2023年下半年，房地產消費恢復才能有所加快。

　　德邦證券首席經濟學家盧哲認為，房地產的修復鏈條應該是房貸利率相對下調，限購、限售政策放松—銷售回暖—房企資金面改善—拿地和新開工好轉—房地產投資修復。上述修復鏈條目前仍在第一步，這一步的傳導可能要到2023年一季度才能充分兌現。

　　與此同時，2023年需求側政策或許還有更多發力空間。董希淼分析，從2022年金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民住房消費意愿和能力仍然不足。因此，2023年應著重從需求側發力，進一步提振居民住房消費意愿和能力。

　　此外值得注意的是，在郭樹清此次發言中，還有不少因素將利好地產企業未來發展。

　　在發言中，郭樹清強調穩健的貨幣政策精準有力，需要聚焦在擴大有效需求和深化供給側改革上。金融機構將進一步樹立“一視同仁”理念，公平公正對待各類所有制企業。貨幣政策加大向民營企業的傾斜力度，保持信貸總量有效增長，用好普惠小微貸款支持工具，推動降低綜合融資成本。

　　業內人士普遍認為，民營房企能否企穩是2023年房地產能否企穩的關鍵。此次貨幣政策一視同仁的論調，對部分深陷融資困境的民營房企無疑釋放積極信號。