近日，云南省大理白族自治州推出的一種新型“共有產權”購房模式引發關注。8月3日，大理當地發布的《促進房地產業平穩健康發展的實施意見的通知》中明確，大理政府支持房地產開發企業通過“共有產權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產權，剩余產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產權。意見自印發之日起施行，有效期一年。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，大理的新“共有產權”購房模式，本質是房企在新市場情況下，對住房銷售模式的創新與嘗鮮，對購房者而言，前期更像“半買半租”。

　　此“共有產權”非彼“共有產權”

　　“共有產權房”并不是一個新提法，其最早源于保障性住房。北京市在2013年率先推出共有產權性質的自住型商品住房，由政府和購房者共有產權，由于起售價格明顯低于周邊市場價格，購房者申購很熱情，后續又有深圳、成都、東莞等多個城市開始試點。

　　此次大理新政獨特之處是其在最早共有產權房模式上進行了一種“再創新”。即跳出了“政府+購房者”的框架，轉為“購房者+房企”一起持有住房，將購房者與企業利益直接綁定。

　　由于主體不同，兩種“共有產權房”本質上存在差異。早期的共有產權房是保障住房性質，主要面向青年人才或購房困難群體；而云南大理的共有產權房，是購房者和開發商共有產權，是企業一種促銷手段。

　　嚴躍進表示，大理新型“共有產權房”在積極激活住房市場，加強住房供應和保障安全等多方面，都有積極的示范意義。

　　從購房者角度來看，大理式“共有產權房”模式，先期的產權分割式買房不僅降低了前期的購房成本，還能和房企共攤風險，減輕了購房者心理壓力。

　　對房企角度而言，目前，在樓盤爛尾、停貸風波顯現，購房者對期房擔憂情緒加重情況下。開發商主動持有部分產權，為購房者分擔風險，增加了開發商保交樓動力，也利于商品房去化和房地產市場的穩預期。

　　公開資料顯示，作為國知名旅游城市，在上一輪房地產周期中，大理房價2019 年均價曾達到 1.2 萬元，成為當時西部地區唯一一個均價破萬的非省會城市。2019 年胡潤研究院數據顯示，當年大理房價漲幅高達 11.7%，位居全球第二，國內第一。

　　隨著疫情沖擊，旅游人口大幅回落的大理，大理住房市場面臨去化壓力，房價一直在持續調整。根據國家統計局披露的 70 個大中城市房價數據顯示，6 月大理新房價格環比下跌 1%，同比下跌 6.3%。二手房價格環比上漲 0.4%，同比下跌 6%。有業內人士表示，目前大理房價基本維持在2018年的水平。

　　面對嚴峻的市場環境，鼓勵房企通過與購房者“共有產權”的方式銷售商品房，讓購房者“半買半租”，成為大理應對當前樓市矛盾一種創新嘗鮮的市場化手段。

　　創新營銷模式須“揚長避短”

　　整體而言，大理式“共有產權”房降低了購房者門檻，支持商品房更好地滿足剛需及改善需求，對穩定房地產市場有著積極的意義。另外，大理此次共有產權房同正常商品房享受同等落戶、教育、醫保、社保等利好，有望提升當前市場情緒。

　　但同時，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，房企和購房者共有產權，畢竟與政府和購房者共有產權不同，政府有公共信用背書，而房企是一種市場化行為，因此，針對政策在一些執行層面的風險隱患，應提前未雨綢繆，積極排除。

　　嚴躍進則提醒相關監管部門，應適當關注此類新興物業交易模式的金融風險和違約風險，以更好促進市場交易和新模式實踐與落地，維護房地產市場健康穩定發展。