2022年已悄然過半，統計數據顯示，上半年受多地疫情反復等超預期因素影響，全國房地產市場經歷了前所未有的挑戰，商品房銷售規模下降，房地產開發投資累計同比首次負增長。

　　另一方面，今年以來，中央和各部委頻繁釋放積極信號，各地全面落實因城施策，上半年地方優化政策近500次，創歷史同期新高，行業政策環境進入寬松周期。隨著疫情影響的逐漸減弱以及政策效果的持續顯現，5月以來重點城市銷售面積環比轉增，市場底部回升。

　　下半年，預計有利于房地產行業平穩健康發展的政策將繼續出臺，房地產市場將逐步企穩恢復。

　　上半年新房與二手房價格累計均微幅上漲

　　中指研究院統計數據顯示，2022年上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，為2016年以來同期最低水平，漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點。4月以來，在持續性的穩樓市政策助力下，百城新建住宅價格穩中微升，6月百城新建住宅均價16205元/平方米，環比上漲0.04%，房價呈現底部企穩跡象。

　　分梯隊來看，一線城市新建住宅價格持續橫盤，上半年累計上漲0.21%，累計漲幅處近五年同期較低水平；二線城市新房價格有所恢復，累計上漲0.33%；三四線代表城市新房價格持續低迷，上半年各月價格環比均下跌。

　　分城市群來看，長三角上半年價格累計上漲0.24%，新房市場穩步恢復，嘉興、寧波等城市房價累計漲幅均超1%；珠三角價格累計漲幅較2021年同期收窄幅度最大，房價低位盤整，肇慶、中山等城市新建住宅價格累計跌幅居百城前列；京津冀新房市場分化，價格恢復動力不足；山東半島新房市場仍顯低迷，價格累計變化由漲轉跌。

　　二手住宅方面，2022年上半年百城二手住宅價格累計上漲0.17%，較2021年上半年收窄2.39個百分點，較2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反復沖擊，市場信心有所走弱，5月、6月價格環比再次下跌，但跌幅有限，房價整體呈橫盤態勢。

　　重點城市住宅銷售面積同比下降超四成

　　2022年1-5月，全國商品房銷售面積為5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷售額為4.8萬億元，同比下降31.5%。5月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個百分點，市場邊際有所修復。

　　2022年上半年，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%，與2019-2021年同期均值相比下降31%，較2019年同期下降28%，市場情緒整體偏低。

　　5-6月，政策優化疊加疫情影響逐漸弱化，熱點城市房地產市場略有恢復，重點100城成交面積同比降幅持續收窄，5月環比轉增，6月環比繼續增長。據中指研究院初步統計，6月環比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%(若剔除安置房，6月環比增長近四成，同比下降約34%)。

　　不同梯隊城市來看，2022年上半年，在部分地區疫情反復、政策效果不及預期等影響下，一線城市商品住宅成交面積同比下降32.9%，二線代表城市同比下降42.0%，三四線代表城市同比下降43.8%。6月，各線代表城市新建商品住宅成交面積環比均增長，但同比仍延續下降趨勢，其中一線城市同比下降8.1%，降幅明顯收窄，市場信心有所改善，三四線城市同比降幅超三成。

　　二手住宅方面，2022年1-5月，15個代表城市二手住宅累計成交面積為3015萬平方米，同比下降49.6%，較2019-2021同期均值下降30.3%。二季度受疫情反復和市場預期偏弱等因素影響，市場成交延續低溫態勢，5月中下旬以來，部分熱點城市市場情緒有所修復。

　　房地產開發投資額同比負增長

　　2022年1-5月，全國房地產開發投資額為5.2萬億元，同比下降4.0%。5月，房地產開發投資額為1.3萬億元，同比下降7.8%，單月降幅較4月收窄2.3個百分點。

　　1-5月房企到位資金同比下降超25%，降幅繼續擴大。除利用外資外，各項資金來源同比均下降，企業資金壓力不減。2022年1-5月，房地產開發企業到位資金為6.0萬億元，同比下降25.8%。其中，國內貸款為0.8萬億元，同比下降26.0%；定金及預收款為1.9萬億元，同比下降39.7%；個人按揭貸款為1.0萬億元，同比下降27.0%。

　　下半年穩增長政策加快發力

　　2022年以來，各地積極結合自身情況出臺相關調控措施，上半年，全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產調控政策，需求端政策不斷發力，政策出臺頻次近500次。

　　6月以來，北京、上海市場呈現復蘇態勢，商品住宅周度成交規模上行，在房貸利率下行、引才政策發力等因素影響下，北京、上海市場或將進一步恢復。廣州、深圳當前市場情緒整體不高，但6月以來廣州樓市政策有所松動，政策效果有待進一步顯現。

　　行業人士認為，伴隨著穩經濟一攬子政策的落地見效以及疫情影響的逐步減弱，國內生產恢復有望進一步加快，除個別疫情防控仍較嚴格的城市外，受壓制的消費需求有望逐漸改善，同時地方專項債加快發行帶動基建項目開工建設加速，基建投資的支撐力度有望進一步提升。貨幣政策繼續從總量上發力穩定宏觀經濟大盤，下半年不排除繼續非對稱降息，房貸利率短期仍有一定下降空間。