近期，多地降首付、降房貸利率的消息頻出，3月1日，鄭州樓市再放“救市”大招。

　　鄭州市人民政府辦公廳發布關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知，從支持合理住房需求、加大信貸融資支持等五個方面出臺19項具體措施。其中，針對改善型購房需求明確取消“認房又認貸”，成為全國首個放松限貸的城市。這對市場信心的恢復有著非常重要的作用，后續或將有更多壓力城市跟進。

　　激發購房需求釋放，減輕主體壓力

　　1.有針對性取消限購，允許部分家庭新購一套住房。對子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

　　2.支持改善型購房需求，明確取消“認房又認貸”。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數內可提供個人按揭、網簽備案和不動產登記手續辦理等方面便利。

　　3.引導下調房貸利率，減輕購房壓力。引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。

　　4.減輕主體壓力，調整土地出讓規則。土地供給端下調土地競拍保證金最低比例至掛牌價的20%，土地出讓金可在成交后1年內實行分期繳納。

　　5.推行貨幣化安置。結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

　　6.明確給予企業項目貸款支持。定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則加大房地產企業并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。

　　無論是需求端的調整，還是供給端，政策面正在不斷趨向于緩和與好轉，但市場端觀望情緒仍存在慣性，政策出臺后短期內能否實現立竿見影的效果仍有待觀察。

　　鄭州樓市下行壓力加大

　　為什么是鄭州？作為全國壓力城市的縮影，此次政策出臺的大背景不容忽視。

　　作為河南省會，鄭州有著較強的人口虹吸能力，自2010年以來，鄭州常住人口長期呈現正向流入的走勢，根據七普數據，截止2020年11月，鄭州常住人口達到1260萬人。但與人口的良性表現形成鮮明對比的是樓市表現不振。

　　首先，鄭州樓市常年處于供大于求的狀態。從供求關系來看，2016年可以說是鄭州樓市的分水嶺。在此之前，需求持續釋放，此后成交規模大幅上升后，鄭州樓市便開始了漫長的回調。商品住宅成交規模逐年走低，降價促銷、低首付等以價換量的策略層出不窮。2021年商品住宅成交面積僅為948萬平方米，較2020年下降24.45%。

　　圖：2012年以來鄭州商品住宅供求規模情況

　　數據來源：CRIC

　　從月度成交數據來看，鄭州商品住宅成交規模自2021年5月開始同比逐月下滑，成交規模已連續9個月實現“負增長”。至2022年1月，新建商品住宅成交面積僅46萬平方米，同比下降14.83%，成交均價同比下降約4%至14153元/平方米。

　　鄭州面臨較大的庫存壓力，今年1月鄭州庫存壓力激增，狹義庫存環比上漲25%，庫存消化周期為21.9個月，環比增加2.8個月。在市場壓力和去化壓力下，市場上滯銷房源特價房增多，整體市場信心不足。

　　圖：2019年1月至2021年12月鄭州商品住宅月度供求量價

　　數據來源：CRIC

　　從土地市場來看，經歷了2015年地王頻出，品牌房企蜂擁而入搶占市場，但2019年開始，涉宅用地成交總建面逐年下滑，其中2020年涉宅用地成交總建面較2019年下降28.7%，2021年繼續下滑25.7%至1947萬平方米。2019-2020年涉宅用地的高成交規模為房企儲備了充足的貨量，隨著市場購買力“見頂”，需求下降，房企拿地積極性普遍不高，樓市下行趨勢下，房企的生存壓力也逐漸加大。

　　圖：2019年1月至2021年12月鄭州商品住宅月度供求量價

　　數據來源：CRIC

　　此外，居民購買力水平受限也是樓市不容忽視的問題，目前，鄭州樓市剛需屬性較為明顯，高端需求增長乏力，而是受限于居民購買力透支、經濟增速放緩，鄭州后續成交規模預計也很難再上新臺階。

　　壓力城市將加入“救市”行列

　　2022年前兩個月房地產市場并不樂觀，整體供應、需求和價格都呈現下行趨勢。

　　鄭州在此背景下出臺“救市”政策，對其他城市具有很強的示范效應，類似“救市”情況后續也將在其他城市出現。

　　至于哪類城市大概率會跟進?

　　整體來看，壓力二三線城市為市場減壓的需求較為強烈，大致可以分為三類。

　　首先，房地產庫存高企、去化周期超24個月的壓力城市。比如，30個二線城市中，哈爾濱、大連、蘭州、長春、呼和浩特和青島庫存消化周期已超過2年，以北部內陸城市居多。而三四線城市形勢更為嚴峻，整體去化周期也高達21.09個月，66城中有32城去化周期在20個月以上;

　　第二類，土拍流拍率過高且土地財政依賴度高的城市，這類城市放松的動機更為強烈;

　　第三類，房價下滑過快的城市。為了減緩市場下行壓力，扭轉房價看跌預期，這類房價下滑過快或者落地“限跌令”的壓力城市更有必要托底樓市，且救市政策力度或將更為強勁。

　　從“救市”內容來看，政策主基調仍然是以穩定市場為主。需求端限購方面可調整空間較小，主要圍繞調整首付比例，調整“認房又認貸”為“認房”或“認貸”，以及貨幣化安置等方面。供給端的調整或將多一些，比如土地出讓規則、房企減負方面。

　　目前，整個樓市仍然處于調整期，多數城市仍處于觀望狀態，2022年各地依然延續“因城施策”的政策思路，鄭州此番“救市”對于市場預期的恢復有積極的推動作用，后續將會有更多城市由于市場下行壓力而采取放松調控甚至“救市”的動作，但其對市場的拉動力著實有限，市場較難出現反轉行情。而核心一、二線城市市場需求及購買力依舊堅挺，也有可能會出現反向收緊的情況。

　　當前房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，行業仍處于筑底修復階段，接下來三四月能否實現“小陽春”，這對行業信心的恢復有著至關重要的作用，否則市場仍將繼續以觀望為主。