自年初以來，全國多個城市房地產利好政策頻現，不斷扭轉行業頹勢。近期，多地更是相繼傳出信貸政策局部松動的消息，進一步助力房地產市場保持穩定。

　　信貸政策頻現松動，多地首套房首付比例降至兩成

　　率先在信貸政策開展新動作的，是2018年曾因取消樓市限售令被冠以打響救市“第一槍”的山東菏澤。

　　市場消息稱，2月14日起菏澤多家銀行已將首套房貸款首付比例由30%下調至20%，目前菏澤大部分樓盤可按照20%首付比例進行操作。同時，首套房貸款利率也由去年末的5.95%下調至5.6%，二套房貸款利率由去年末的6.14%下調至5.95%。

　　菏澤之后，全國多個城市均出現了房貸首付比例下調的情況。據了解，截至目前包括重慶、江西贛州、河南駐馬店在內的城市下調了商業貸款首付比例。廣東佛山非限購區域的部分樓盤首付比例也出現了最低降至兩成的情況。

　　除商業貸款外，一些城市也對公積金首付比例進行了下調。

　　如2月18日，南寧發布《住房公積金個人住房貸款管理實施細則》規定，執行首套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低于住房價值的20%，二套首付款比例不得低于30%。在此之前，同屬廣西的北海，也明確將二套的公積金貸款首付降低至40%。

　　初步來看，目前全國至少已經有7個城市明確下調了購房首付比例。不過，還有一些省市雖然沒有“官宣”首付比例下調，但在實際操作上，可以根據買房人的征信和銀行流水，給予所謂優質客戶兩成首付。

　　另外值得注意的是，除部分城市首付比例有所松動外，還有一些城市的貸款利率也出現了下調。

　　2月21日，市場消息稱，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等六家銀行下調了廣州地區房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房利率由LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。

　　從公開報道來看，蘇州地區首套房貸款利率已最低降為4.8%。南京地區部分銀行也于近期將首套房貸利率下調至6%以下，最低可至5.7%。

　　貝殼研究院發布的數據顯示，2月份其監測的103個重點城市主流首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.75%，均較上月回落9BP。

　　另外，從市場人士處獲悉，今年房貸不僅額度相對充裕，放款時間也大多縮短至2個月內。根據貝殼研究院監測，2月份平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

　　市場有望企穩

　　自去年下半年以來，房地產行業下行趨勢明顯。不過，經過階段調整后，政策底部已現，房地產市場開始呈現逐步企穩的態勢。

　　據克而瑞研究中心發布的報告顯示，今年以來共有14個省市相繼落地房地產紓困政策，主要涉及“放松公積金貸款、非限購城市重啟最低首付20%、通過財稅刺激托底樓市”等三方面內容。

　　值得一提的是，無論是放松公積金貸款，還是非限購城市重啟最低首付20%，都是在現有房地產信貸政策框架范圍內的適度調整。

　　事實上，2016年2月，央行和原銀監會發布的《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》曾明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

　　依此來看，非“限購”城市實施兩成住房商業貸款首付比例合乎規定，但不能以此理解為房地產信貸政策出現根本性的轉向，只是屬于因城施策下的局部合理調整。

　　對此，中房研協指出，當前我國房地產市場調控整體已取得一定成效，市場炒房熱情得到有效抑制，中央層面多次強調要支持合理購房需求，房地產市場調控由全面降溫深入至因城施策、雙向調節階段，政策環境出現局部松動。另一方面，菏澤、重慶、贛州等地房地產市場持續下滑，市場風險加大。降低住房商業貸款首付比例，即是為了降低居民購房門檻，刺激居民購房需求，助力樓市穩定。

　　中信證券的一份研報表示，此次菏澤調整個人住房貸款首付比例，符合規定的首付比例浮動范圍，屬于因城施策下的局部合理調整，判斷為銷售下行背景下的“穩房價、穩預期”應對措施，后續各地需求端政策有望依據銷售情況推進。

　　另一方面，隨著多地房地產政策的調整，市場也開始出現止跌企穩的跡象。

　　國家統計局1月21日發布的數據顯示，1月份70個大中城市商品住宅銷售價格環比降勢減弱，同比漲幅總體回落。其中，新房價格指數在此前連續四個月下跌的基礎上，1月份數據已經基本止跌，二手房價指數環比跌幅也出現了收窄態勢。

　　克而瑞研究中心分析認為，在“房住不炒”的政策大環境下，未來房地產金融政策將精準收放，既要支持居民自住及改善性購房消費，支持房企合理融資需求，更要堅決遏制房地產“過度金融化”問題死灰復燃，真正將房企負債率、居民杠桿率平穩調降到相對合理的水平，才能實現房地產市場良性循環和健康發展。盡管當下房地產行業出現了方方面面的問題，但行業去杠桿還將繼續落實下去，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”仍將持續發力，嚴防信貸資金違規流入房地產市場。