2021年中國房地產市場出現轉折。

　　連續六年保持上漲的房價，今年開始轉跌。8月份，國家統計局公布的70城二手住宅平均價格指數6年多來首次轉跌，新房價格也在隨后的一個月，出現了6年來首跌。

　　除此之外，房地產業多項核心指標也出現轉折。據貝殼研究院統計，今年以來，中國二手房成交規模創七年新低；新房銷售規模同比增速收窄至2015年以來最低；房地產開發投資增速降至歷史低位；土地成交規模也出現明顯下滑。

　　伴隨這種“全鏈式”降溫，樓市進入“探底”階段。2022年房地產市場如何實現“良性循環”？四大關鍵問題值得關注。

　　“房住不炒”跨越周期

　　中國房地產業似乎又站到了7年前的“十字路口”：往前進一步，樓市會繼續調整，真正告別“黃金時代”；而往后退一步，則又是新一輪漲價去庫存的循環。

　　這一次樓市會走向何方？其實，官方早已給出了答案——“房住不炒”的主基調會貫穿未來幾年的樓市發展?！笆奈濉币巹澗V要當中，明確提出堅持“房住不炒”的定位。

　　中國住房和城鄉建設部部長王蒙徽近日表示，未來將牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　今年，在樓市出現超預期降溫和周期轉換時，這一政策底線仍然未被撼動，中國調控樓市的決心和戰略定力不言而喻。

　　近日，黑龍江省部署“全力沖刺房地產業增長工作”的政策出臺不到一日就被火速撤回，也印證了地方的因城施策不可突破“房住不炒”的底線。

　　房企或告別“高負債”發展模式

　　今年以來，個別頭部房地產企業債務違約風險顯現。而房企“高負債、高杠桿、高周轉”的“三高模式”被視為其背后的主要原因。

　　據貝殼研究院統計，房地產開發企業資產負債率從2010年的74.50%，到2020年的80.68%，十年間增速遠超其他行業。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去，房企靠加杠桿、“快周轉”，擴大規模，以進入行業靠前序列，登上金融機構“白名單”，然后進一步加杠桿擴張。但這樣的循環猶如“踩鋼絲”，靠的是負債不斷擴大、房價不斷上漲。

　　王蒙徽近日明確指出，“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營方式不可持續。

　　貝殼研究院報告指出，2021年樓市波動打破了“房價不會下跌”、房企“大而不倒”的迷信。未來房企需要顛覆性的轉變。其中，就包括商業模式的轉變。

　　房地產稅試點臨近

　　緩行多年的房地產稅提速。今年10月份，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

　　12月27日，全國財政工作會議在總結2021年財政工作時提到做好房地產稅試點準備工作。這意味，明年部分城市或迎來為期5年的房地產稅試點。

　　克而瑞研究中心預計，前期房價上漲過快，或者房價始終面臨較大上漲壓力的核心一、二線城市以及2021年被住建部點名約談的熱點城市成為試點的可能性較大。

　　住房供給更加多元

　　王蒙徽指出，將針對新市民、青年人等群體住房需求，加大金融、土地、公共服務等政策支持力度，大力發展保障性租賃住房，因地制宜發展共有產權住房，加快發展長租房市場。

　　在商品房之外，人們解決居住問題有了更多渠道。其中，發展保障性租賃住房被視為穩定大城市住房租金水平和房地產投資的重要方式。

　　住建部此前表示，新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。

　　北京近期公布的信息顯示，通過集中供地配建方式，今年全市共成交配建公租房、保障性租賃住房地塊25宗，配建建筑規模46萬平方米、可提供房源約5700套。