12月19日，最高人民法院公布《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》(下稱“規定”)。規定稱，從2022年1月1日起，全國法拍房將納入各地房地產限購政策范圍之內，受限購約束的競買人將不允許參與法拍房競拍。這意味著，“法拍房全面限購”的靴子終落地。

　　法拍房開啟全面限購

　　繼杭州、合肥、成都、北京、廣州、深圳、廈門、南京、嘉興等城市后，上海房管局也于今年1月宣布將法拍房納入限購范圍。

　　“由于各地對法拍房政策的執行標準不一樣，有些地方已經納入限購范圍，有些城市仍然不限購，此次發布新規說明法拍房進入全面限購階段。在房住不炒的背景下，如果法拍房不納入限購，會為一些投資者通過法拍房炒房打通通道，這也是為什么部分城市法拍房價格比周邊商品住宅價格還高的原因。從當前市場形勢來看，很多城市法拍房數量大增，且拍賣的價格較低，如果不限購，有可能催生一波投資住房的機會”，同策研究院研究總監宋紅衛指出。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，此次新規從全國層面、法律層面將法拍房納入限購范圍，徹底堵住通過法拍房違規進入樓市的漏洞，違反相關規定將上升到承擔法律責任的層面，這預示著房地產調控的滲透和監管力度更強、更嚴格。

　　需要注意的是，規定明確指出，“競買人虛構購房資格或者當事人之間惡意串通，侵害他人合法權益或者逃避履行法律文書確定的義務的，人民法院應當根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任”?！耙恢币詠?，法拍房因價格較低極具競爭優勢，使得不少買家鋌而走險，不惜通過虛構購房資格實現法拍房交易，此次最高法的規定進一步明確了此類交易的相關責任”，一位從事房產糾紛的律師分析道。

　　此外，在該律師看來，“法拍房不僅意味著便宜，本身也存在一些風險。即便堵住了限購的漏洞，作為購房者，在參與法拍前要厘清房子的權屬情況、房子本身是否存在瑕疵、住戶能否按時騰退等問題”。

　　調控政策強調疏堵結合

　　在針對過去漏洞打補丁、全面落實“房住不炒”的同時，各地政府也不斷的給房地產市場吹“暖風”。

　　10月9日，哈爾濱市住建局聯合多部門發文，旨在基于“房住不炒，一城一策”的總基調，在供給和需求多個維度選擇與自身城市相適應的政策；12月10日，桂林市印發相關文件，除了給房地產開發企業經營貢獻獎勵，還給購房者購買五城區新建商品房補貼等；12月20日，黑龍江省住建廳召開全省房地產業經濟運行調度會議，要求多措并舉促銷、落實各類購房優惠政策、積極引導市場預期。

　　中央層面， 12月底，中央經濟工作會議定調2022年房地產市場，要求“一方面，堅持‘房住不炒’定位不變；另一方面，明確‘支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展’。

　　與此同時，信貸市場出現回暖。12月13日，央行發布數據稱，11月末個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月增加532億元。許小樂認為，從當前的房地產調控環境來看，一方面樓市信貸環境改善，使市場流通起來；另一方面，堵法拍房不限購的漏洞，疏堵結合能夠更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

　　“當前樓市的核心矛盾已經由上半年的按揭貸款額度不足轉化為購房需求低迷，因此，信貸政策松動后，樓市下行的趨勢也難以逆轉。目前，僅僅是政策筑底期，而非政策底，預計2022年還會陸續出現支持合理住房消費的扶持政策，尤其是各地的房地產市場差異性較大，不排除各地政策有持續松動的跡象”，宋紅衛指出。