上海易居房地產研究院日前發布的《全國百城住宅庫存報告》顯示，全國100個城市當前新建商品住宅庫存總量為2016年8月份以來的最高值，其中三四線城市庫存積壓較為明顯。據中國證券報記者不完全統計，近期至少有19個城市及地區出臺鼓勵性購房政策，激活剛需和改善型購房需求，緩解庫存壓力。

　　庫存增長

　　12月10日，上海易居房地產研究院發布《全國百城住宅庫存報告》。截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%；連續4個月環比增長，連續36個月同比增長。當前百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值，創5年來新高。

　　截至11月底，100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬、26571萬和22487萬平方米，環比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。三四線城市庫存攀升明顯，連續37個月庫存同比增長。

　　從庫存去化周期看，11月，100個城市新建商品住宅存銷比，即庫存去化周期為12.5個月。2016年8月以來，百城去化周期在10個月上下波動；今年下半年開始，存銷比出現拉升。其中，一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為10.2、11.9和13.8個月。

　　激活需求

　　近期，湖南衡陽、江蘇海安、重慶萬州等19個城市和地區出臺鼓勵性的購房政策，促進房地產市場平穩健康發展，主要通過三種方式激活剛需和改善型購房需求。

　　部分城市推出購房補貼，并設置了一定期限。以湖南衡陽為例，根據衡陽12月10日發布的方案，2021年12月1日至2022年5月31日，在衡陽城區購買新建商品住房或地下車位，辦理了網簽備案并繳納契稅，根據情況不同享受不同的財政補貼額度。

　　具體看，對2021年12月1日-2022年1月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的50%。對2022年2月1日-3月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的30%。對2022年4月1日-5月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的15%。對2021年12月1日-2022年5月31日期間購買地下車位的，補貼所交契稅的80%。

　　有的城市調整限購政策。12月8日，西安市住房保障工作領導小組辦公室發布的《關于調整限價商品房上市交易有關條款的通知》明確，限價商品房自購買合同網簽備案之日起5年內，不得上市交易、不得購買其它住房。網簽備案5年，可購買其他住房。根據西安2018年發布的政策規定，限價商品房自不動產權證登記之日起5年內，不得上市交易、不得購買其他住房。對比來看，過去以產權證辦理時間為起點，現在則以合同網簽備案為起點。該政策客觀上為限價房購房者認購商品房降低了相關條件。

　　11月30日，《保定市全面推進被動式超低能耗建筑產業發展實施方案》發布。方案明確，為積極促進市場需求，對被動式超低能耗建筑商品房項目取消銷售價格限制。購買被動式超低能耗商品住宅可不受區域性商品住房限購政策的限制。此外，使用住房公積金貸款購買被動式超低能耗建筑自住住宅的，貸款額度上浮20%。

　　有的城市給予人才購房補貼。根據《蕪湖市青年英才購房補貼發放實施細則》，對符合條件的青年英才給予購房款最高10%的補貼。其中，青年英才購、租房補貼不同時享受。12月7日，江蘇南通下轄海安市發布通知稱，可最高按每平方米600元、最低每平方米300元標準給予購房補貼。具體補貼標準按照人才層次劃分。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，12月份和明年一季度，三四線城市將在購房政策方面進一步松綁，以激活剛需和改善型購房需求，緩解去庫存壓力。

　　中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認為，預計將有更多城市跟進，以穩定市場。部分市場調整較大、去庫存壓力較大的城市會發放購房補貼、提升公積金貸款額度，或采取其他措施促進成交。樓市調控政策存在邊際放松預期，但大幅放松的可能性很小。

　　房貸利率回落

　　從房貸利率看，11月貝殼研究院監測的100多個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套房利率為5.96%，較上月回落3個基點。11月平均放款周期為68天，較上月縮短5天。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，自10月房貸利率出現年內首次環比回調后，11月利率再次下降，信貸環境繼續改善；放款周期自4月以來首次縮短，銀行放款力度加強，房地產市場的合理資金需求正得到滿足。當前，部分城市房貸利率較高，放款周期超過4個月，在滿足合理資金需求的導向下，后期有向下調整的空間，預計下月市場房貸利率繼續回調，放款速度加快，利于改善購房預期，促進市場成交筑底回升。預計明年房貸供需關系將回歸正常，有利于市場平穩發展。