12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作。

　　對于明年經濟工作，會議強調要穩字當頭、穩中求進。宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要提升效能，更加注重精準、可持續。穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。

　　對于房地產行業，會議提出，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

　　同時，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

　　兩則消息，對當前的房地產行業可謂是一針“強心劑”，對于重建行業信心，解決當前行業所面臨的一些問題，都有著至關重要的作用。

　　高層會議首提“良性循環”

　　從以往的高層會議對房地產的表述來看，主要是將“穩地價、穩房價、穩預期；促進房地產市場平穩健康發展”作為目標。而此次政治局會議上，對于房地產行業有了全新的表述，“良性循環”一詞首次在政治局會議中出現。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，“良性循環”對于房地產市場很關鍵，市場不好會引起房企爆雷風險，而風險會轉嫁到購房者身上后，會對購房產生畏縮心理，最終使得市場變為死水。所以此次提“良性循環”，是對房地產產業鏈的一次重要表述 ，有非常強的信號意義。

　　易居企業集團CEO丁祖昱認為，從這一角度來看，房地產行業發展走向和脈絡也逐漸清晰，在當前行業流動性緊張的情況下，對于樹立行業信心，解決行業遇到的一些問題，都有著至關重要的作用，后續的推進仍需要一定的時間。

　　另外，此次會議明確“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，也是對房地產給予了明確支持的信號。實際上，銀保監會12月3日就曾作出表示，現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款。最近一段時間以來，在個人按揭貸款方面確實存在改善的趨勢。

　　丁祖昱認為，未來居民按揭貸款有望繼續松綁，主要體現于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。

　　此外，會議還提出要推進保障性住房建設，而這一表述也被擺在首位，可見其地位和作用重大。

　　事實上，為建立完善房地產長效機制，今年以來，加快推進保障性租賃住房也在多個高層會議上被反復提及。作為完善我國住房保障體系的重要政策部署，保障性租賃住房能有效緩解新市民、青年人階段性住房困難，并已被多地寫入“十四五”住房發展規劃中，成為未來住房發展重點。

　　涉房融資有望改善

　　另外值得注意的是，央行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%。

　　據悉，此次降準為全面降準，除已執行5%存款準備金率的部分縣域法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款準備金率0.5個百分點，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

　　盡管全面降準釋放萬億資金提振市場信心，但央行強調穩健貨幣政策取向沒有改變。央行稱此次降準是貨幣政策常規操作，釋放的一部分資金將被金融機構用于歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分被金融機構用于補充長期資金，更好滿足市場主體需求。人民銀行堅持正常貨幣政策，保持政策的連續性、穩定性、可持續性，不搞大水漫灌，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

　　民生銀行首席研究員溫彬認為，此時降準不僅有空間，而且有必要，一方面我國明年經濟工作面臨不小的壓力和挑戰，降準是做好跨周期調節的具體體現。另一方面，全面降準0.5個百分點，有助于優化銀行體系資金結構、降低銀行機構資金成本，鼓勵和引導金融機構進一步加大對實體經濟支持力度，降低實體經濟融資成本。

　　基于促進房地產業良性循環的考量，克而瑞研究中心預計接下來涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。一方面，支持房地產企業合理正常融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。當然，基于銀行業金融機構基于放貸的風險偏好考量，信貸政策松綁更利好國企、央企及優質民企。另一方面，那些“問題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負債率降到相對安全的水平，預計融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。

　　克而瑞研究中心認為，去杠桿仍是行業主旋律，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續落實下去，高負債、高杠桿經營房企終將被市場所淘汰，強化風控、穩健經營才是企業的根本出路。