中國反洗錢監管再次升級，這一次，矛頭直指房地產投資及交易環節。

　　6月1日，央行就《中華人民共和國反洗錢法（修訂草案公開征求意見稿）》公開征求意見，將提供房屋銷售、經紀服務的房產開發企業和中介機構，從事貴金屬現貨交易的貴金屬交易場所、貴金屬交易商，一并納入反洗錢調查范圍。意見反饋截止時間為2021年6月30日。

　　房地產一直是洗錢重災區。全球知名風險與合規公司Accuity發布研究報告稱，在全球房地產市場中，每年約1.6萬億美元，約合11萬億元人民幣的房產交易是洗錢交易。

　　我國房價高漲的背后，很難說沒有洗錢之手在推動。十年前，時任亞太城市發展研究會房地產分會秘書長楊超就直指：“灰色正在吞噬中國樓市，房價高企或源于‘灰色資金’暗撐?！?/p>

　　央行表示，修訂《反洗錢法》是推進國家治理體系和治理能力現代化的必然要求，是防控金融風險的必然要求，是擴大金融業雙向開放、深度參與全球治理的必然要求。《反洗錢法》修改工作已列入全國人大常委會2021年度立法工作計劃。

　　《反洗錢法》修訂落地后，所有流入房地產行業的資金將迎來新一輪從嚴監管。

　　房地產深入反洗錢勢在必行

　　“洗錢”就是將違法所得及其產生的收益，通過各種手段掩飾、隱瞞其來源和性質，使其在形式上合法化。

　　近幾年上漲過快的房地產市場和價格，有大量不明資金涌入，引起了相關部門的警覺。

　　2017年4月，中國人民銀行營業管理部、北京市住房和城鄉建設委員會、中國銀行業監督管理委員會、北京監管局就聯合下發《關于房地產開發企業房地產經紀機構履行反洗錢義務的通知》，該通知自2017年5月1日起試行。

　　根據通知，履行反洗錢的要求主要集中在交易雙方的身份識別方面，房地產開發企業在售房、房地產經紀機構在提供二手房買賣經紀服務時，應要求房屋交易當事人購房款以銀行轉賬方式支付，且必須使用出賣人和買受人的銀行賬戶，通過預售資金、存量房交易資金監管專用賬戶進行資金支付；如發生退款行為，應按原支付途徑，將資金退回出賣人和買受人銀行賬戶。確需使用現金支付的，需經由買賣雙方銀行賬戶完成，辦理該業務的商業銀行需按照反洗錢相關規定，對當日單筆或累計交易人民幣5萬元以上（含5萬元）的現金繳存報告大額交易。

　　2017年9月30日，住建部又聯合央行、銀監會下發了《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，提出嚴禁房地產開發企業、房地產中介違規提供購房首付融資等要求，并重申以上關于房地產交易反洗錢工作的相關規定，要求房地產開發企業、房地產中介機構依法履行反洗錢義務，開展客戶身份識別，妥善保存客戶身份資料和交易記錄，規范購房款交付方式，報告可疑交易。

　　但現實情況則是，在北京、上海、深圳等城市，用現金一次性支付300萬元以上購房的現象非常普遍，甚至有人一次性支付1000萬元以上現金來購買豪華別墅。按照規定，這種行為無疑有很大的洗錢嫌疑。

　　“針對房產交易的反洗錢工作早就已經在開展，此次將房企、地產中介納入反洗錢調查范圍，不過是過去通知的一種延續，實質是為了加強監管范疇，完善監管體系?！币晃簧虡I銀行人士告訴中國房地產報記者。

　　央行強調，現行《反洗錢法》相關規定存在的空白和不足，包括洗錢上游犯罪類型范圍狹窄、監管處罰規定粗略、缺乏對單位和個人的反洗錢要求、受益所有人制度空白、特定非金融行業反洗錢制度不完善等，制約了反洗錢工作的有效開展。

　　此次修訂草案明確，特定非金融機構在從事特定業務時，應當參照金融機構的相關要求履行反洗錢義務。特定非金融機構包括“提供房屋銷售、經紀服務的房地產開發企業或者房地產中介機構；從事貴金屬現貨交易的貴金屬交易場所、貴金屬交易商”。

　　此次修訂草案還提出，增強反洗錢行政處罰懲戒性，將“未按照規定建立健全內控制度和風險管理政策”和“未按照規定執行反洗錢特別預防措施”等違法行為納入處罰范圍；同時，完善反洗錢處罰類型，增加警告處罰。

　　“疫情期間，一些高端項目的認購情況明顯增加，對于此類項目自然需要嚴格審查資金來源，防范一些洗錢目的的資金進入。同時，在房地產交易中，對于資金的管控工作確實相對較少，各類大額資金的進出也需要管控。尤其是房屋更名、代持炒房等情況，很容易形成購房資金‘洗錢’的現象。后續從房屋交易秩序的角度看，除嚴管信貸資金以外，對于自有資金是否屬于‘洗錢’性質的資金，也須納入監管體系?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進分析稱。

　　樓市洗錢將被嚴打

　　值得警惕的是，房地產已經淪為洗錢重災區。從國際上看，不管是加拿大、澳大利亞、美國或英國，通過房地產洗錢已成為常見現象。

　　據加拿大官方統計數據顯示，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省在2019年一年有53億加元（約合270億元人民幣）的黑錢是通過房產市場洗出。保守估計，拉升了不列顛哥倫比亞省5%的房價。溫哥華2019年通脹前的房價漲幅是1.41%，消除掉洗錢對房價的拉升，實際上正常的房價交易下跌了3.59%。

　　我國關于非法資金流入房地產的相關統計比較少。不過，2010年，央行反洗錢課題組曾對中國幾年來洗錢案例作抽樣調查，結果顯示，洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產和投資領域，其中通過房地產領域洗錢的案例占35.9%，僅次于金融業。另一份官方數據顯示，每年發生在中國境內的洗錢規模預計在3000億～4000億元。如按照上述比例計算，意味著每年房地產領域的洗錢規模約為1000億元～1400億元。

　　據中國房地產報記者了解，樓市洗錢的手法多種多樣，比如在房地產開發環節，某地產項目急需大量資金周轉，在銀行等其他正規融資渠道屢屢吃閉門羹，開發商會接觸一些政府公職人員提出融資支持，并以其親屬的名義介入。還有越來越多的個人巨額資金通過信托或私募形式，參與房地產投資領域。再比如，在交易環節，利用他人名義投資房產，貸款買房，首付使用正常資金，然后用黑錢慢慢付。

　　“近期針對經營貸違規亂象，銀行監管部門在調查中發現了幾類現象，其中一類就是房產中介機構本身成立有小貸公司、擔保公司，這些公司會幫助客戶逃避一些杠桿的限制、融資的限制，乃至限購的限制，相當于違規加杠桿來購買房子；還會幫助一些不符合經營貸資格的客戶，去購買這種空殼公司，并設置一些虛假的交易背景來獲取這部分經營貸資金，再通過銀行轉賬、提現，虛構交易合同，將這些資金合法化，其實這就相當于一個洗錢的過程。這其中，開發商、中介機構、房產銷售商都參與了?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

　　隨著我國反洗錢力度的加大，相關處罰明顯增多。按照央行官網已公示的信息，2020年央行及其分支機構共對417家反洗錢義務機構及相關責任人進行了反洗錢行政處罰，罰單共計733筆，罰款金額累計約6.28億元，約為2019年的3倍。其中機構罰款金額約6.08億元，個人罰款金額約0.2億元?！拔窗匆幎男锌蛻羯矸葑R別義務”為首要處罰原因，共涉及547筆罰單，處罰金額約4.3億元；其次是“未按規定報送大額交易報告或可疑交易報告”，共涉及225筆罰單，處罰金額約3.2億元。

　　上海富拉凱會計師事務所主任會計師夏嵐建議，不管是開發商還是房地產中介企業，都必須進行嚴格的客戶身份識別及可疑交易監控。除對開發商的大額取現進行合理關注外，還須對開發商的交易進行定期與不定期回溯分析，同時增加現金交易占交易金額比重分析。銀行還須關注開發商的購房退款現象，實務中常發生開發商退回的購房款，反洗錢工作需要堵住收款和退款對象不一致的漏洞。

　　她還建議，關注經營規模偏小的非連鎖房地產中介公司，特別是那些有跨境業務的房地產中介，或是股東、法定代表人、財務負責人名下的業務，還有諸如留學中介等同屬于洗錢風險較高的中介行業。關注房地產中介有無存在大量相同、相近金額的收付現象，是否通過為房地產開發商提供咨詢、代理銷售等服務進行洗錢。