施加于市場的變量因素，永遠超過你的想象。比如5月31日的消息。

　　我國是人口大國，過去、現在和將來，人口都是影響經濟和社會生活的重要因素，常常是決定性因素。人口多寡，關乎國家前途，也關乎家庭福祉。先是第七次人口普查數據公布，接著是三胎生育政策，你可以理解為，三孩生育政策與人口普查數據有重要關聯，是中央應對人口老齡化、家庭少子化的一項重大決定。

　　放開三胎，你第一個想到的是什么？多數人會想到的，恐怕是房子。

　　就在宣布“一對夫婦可生育三個孩子”的5月31日，明星券商經濟學家任澤平團隊發表了一篇有關中國住房市值的報告。其幾個結論是，中國住房市值321萬億元（含農村），是GDP的3.6倍（美國為1.26倍），一線住房市值占全國四分之一，粵京滬蘇浙魯6省住房市值占5成，等等。

　　我跟朋友討論任澤平這個報告時說，對包括市值在內的中國住房整體情況，目前看到的研究分析，都是不準確的。姑妄聽之，權當參考。即使是主管部門，可能也沒有掌握準確的數字。我國已經幾十年沒有進行全國住房普查了，所以我才建議說，可結合人口普查進行住房普查。

　　我個人認為最權威也經常引用的，是央行調查統計司所做的2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查，它的樣本有3萬戶，比所有學者此前所做相關調查的樣本量都要多。

　　根據這個調查，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0％，是全球主要經濟體里比例最高的，美國只有63.7％。在這96%的有房家庭里，有一套住房的家庭占比為58.4％，有兩套住房的占比為31.0％，有三套及以上住房的占比為10.5％，戶均擁有住房1.5套。

　　早就聽說我國已有4億中產群體，這是從年收入的角度劃分的。我個人有個非常不嚴謹的看法，就是從住房資產的角度來劃分，城鎮擁有兩套住房的家庭，可算是中產家庭。也就是說，城鎮約有近三分之一的家庭是住房資產意義的中產家庭。

　　根據“七普”，全國城鎮常住人口為90199萬人，而全國戶均人口為2.62人，則城鎮約有3.44億戶常住人口，31%有兩套住房，則相當于1.11億戶家庭是住房資產意義的中產家庭——我數學不好，不懂建模，請社會學家別較真。

　　之前確實不止一次聽朋友說“送我一套房子才敢生二胎”，按照這種邏輯，得送她兩套房子才會生三胎。你想什么呢，國家如果有實力送給你房子，就不用擔心“未富先老”，社保和養老壓力大了。這當然是玩笑話。但居住條件確實是生育家庭的重要考量。

　　就我個人的認知，農村地區普遍房子面積較大，生三胎也有房子住。想生孩子但為房子發愁的，多是生活在大城市的人。住在一居室只想躺平的年輕人，連結婚的想法都沒有，更談不上生孩子；而住個兩居室還一直擔心工作不穩定的，他們會覺得生二胎比較奢侈。

　　理論上說，屬于我個人所說的住房資產意義的中產家庭，至少從居住方面講是有生三胎的條件的。如果兩套都是二居室，換一套四居室就可以。但這里就遇到具體問題。根據限購政策，不少大城市，非本地戶籍限購一套住房，你只賣一套就不能再買；如果兩套都賣了再買，中間銜接不到位，兩個孩子以及懷孕的媽媽就得在外面租房過渡。

　　因此，三胎政策下，限購規定要調整。跟著是限貸有關規定。比如，為了生三胎，以小換大，買一套改善型住房，首付和貸款利率建議比照首套房政策。這是我理解的5月31日中央政治局會議提到的“加強稅收和住房支持政策”的應有含義。

　　送房子不可能，調整限購限貸政策還是可能的。而稅收支持方面，有兩個建議：一是生育孩子數量與個稅減免額掛鉤，（三孩以內）孩子越多減免額越高；二是房貸利息抵扣，同樣也是三孩的抵扣額最高。

　　我跟兩位朋友分別討論“再生一個”的可能性。他們各自都有兩套或以上住房，收入也都不錯。如果國家出臺以上幾項稅收和住房支持政策，生不生？“不生”，其中一位說，“二胎我們都還在猶豫呢，你以為生孩子解決房子問題就可以了？”另一位家境優越、生了二胎的居然也這個態度，一點都不考慮為國生娃的責任。他倆都反問我，“你呢？”我只好說，年紀大了。抱頭溜走的時候心里想：幼兒園—小升初—中考—高考，這場長旅再來一遍？真勇敢。

　　就如同當初實施全面二孩政策，沒指望所有一孩家庭都會去再生，但二胎生育率還是有所上升，我相信，放開三胎后，生育率和三孩數量都會有所增加。這對緩和人口老齡化、少子化，是有幫助的。人口政策從來都是國家著眼于長遠的戰略政策，不僅是當下。

　　三孩政策對房地產有何影響？短期來說，住宅戶型設計要增加四居—五居的比例，這不用擔心，房企有的是辦法。我聽說有房企已經組織內部研討了。中長期來看，人口增長意味著住房需求的增加，這對整個行業都是有利的。

　　還是那句話，即使是在長效機制調控下，房地產仍有較長的發展期，只不過，未來的發展一定是穩定健康的發展。