2020年挺難的，但房地產行業還不錯，過幾天國家統計局公布的數據會證明這一點。

  有些事情，過段時間才看得更清楚。比如1998年停止福利分房，推行住房商品化，對于房地產行業的重大價值，對于我國經濟和居民生活的歷史意義，2004年后才清晰顯現出來。

  那么，現在回頭看，2016年以來的這輪房地產調控，與過往調控最大的不同，表現在哪里？

  有人會說是，調控手段更全面更嚴厲，調控范圍更廣，但這只是量的擴大和積累；還有人可能會說是，終于建立了房地產長效機制，但這只是結果的呈現。基于比較，我個人認為，是強調“租售并舉”，把租賃放在了與買賣同樣重要的位置。

  2016年、2017年，中央和地方陸續出臺了一系列鼓勵發展住房租賃的政策。金融機構也投入了較多資源。但就結果而論，過去四年只有一棵樹上結出了顯而易見的“果子”，那就是長租公寓。生長已是不易，卻因為某品牌公寓爆發的危機而引發人們對該細分行業前景的擔憂。

  但某個枝杈的折斷，不能由此否定整片森林的寬闊。去年12月舉行的中央經濟工作會議以前所未有的濃重筆墨，為住房租賃指出了明確的發展方向。隨后召開的全國住建工作會議對此進行了部署。

  頂層設計之下，我個人覺得住房租賃最重要的有兩個方面，一是金融支持，二是運營管理。

  金融支持的信號已經發出。今年1月4日上午以視頻形式召開的2021年中國人民銀行工作會議要求，落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。

  早前幾天，12月31日，央行和銀監會聯合發出《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，要求對銀行業房地產貸款進行集中管理，分五個檔次對銀行的涉房貸款和個人住房貸款占比分別設定了最高上限。

  但央行特別強調，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。央行還透露，正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，并建立相應統計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

  用通俗的話說，這相當于金融機構單辟一大塊資源，用于支持住房租賃。我們常說，房地產是資金密集型行業，其細分領域的住房租賃也是。無論是重新拿地建租賃住房，還是收購、改造其他建筑物建租賃住房，所需資金都是巨大的。在對涉房貸款和個人住房貸款劃定紅線的同時，允許銀行的住房租賃貸款單列，是監管部門給這一細分行業送來的最好新年禮物。我相信，部分涉房貸款和個人住房貸款指標超標的銀行，會有動力將壓降的貸款資源向住房租賃傾斜。

  但這還不夠。2016年以來的這幾年，金融機構對住房租賃是很支持的，ABS也發了不少。好項目要拿到貸款并不太難。但制約住房租賃發展的一個主要原因，是成本太高，其中包括資金成本。市場化的長租公寓運營機構，至今還沒有盈利的。

  盡快推出REITs，是降低住房租賃資金成本的有效措施。這個問題，業內呼吁很多年了。我希望央行等部門在制定完善住房租賃金融業務有關意見時，能實現REITs的真正突破，而不只是靴子響。并希望住建部牽頭制定的《住房租賃條例》也有相關條文。

  如果說資金來源及其成本是住房租賃的“上游”，那么，運營管理就是它的“下游”。至于建設環節的“中游”，我并不擔心，無非是速度快慢而已。

  市場化的長租公寓運營機構，其運營管理不必操心。某品牌公寓爆雷，問題并不是出在運營管理上，根子還是資金。我重點講的是公共租賃住房的運營管理。

  公租房的運營管理，必須向前端延伸。其一，地方政府要有計劃。在調查研究的基礎上，制定并向社會公布租賃住房的年度計劃，讓無房的居民心中有數。其二，要舍得。無論是地價還是稅費，地方政府對公租房是要切切實實讓利的。這方面，要汲取1998年至2003年那幾年經濟適用住房的教訓，只有計劃，難見落實。后來連計劃也沒有了。

  然后才是后端，管理。最重要的是分配和退出機制。從經濟適用房開始，政府部門在保障性住房的分配方面已經積累了不少經驗。難點仍然是，管理成本偏高，分配和退出的機制不夠完善。但大數據時代的到來，為解決這一痛點，找到了路徑，那就是，數字化管理。

  到2021年的今天，個人年收入多少，家庭年收入又是多少，家庭住房情況如何，政府部門可以掌握得很清楚。公租房是價值量很高的公共財富，地方政府可以也應該花點精力在這一領域建立起高效透明的數字化管理體系。屆時，你有沒有資格申請公租房，什么時候退出，應退卻不退會遭遇怎樣的懲罰，個人心中有數，政府手里有術。

  回到前面。中央經濟工作會議提出大力發展租賃住房的一個初衷，是著眼于解決大城市突出的住房問題。我們都知道，“突出”的一個表征，就是房價太高，以年輕人為代表的中低收入群體買不起房。在買得起房子之前，有合適的質價相符的房子可以租住，也是居住解決之道。如果在金融支持和運營管理方面，有更完善更切實的舉措，長租公寓和公租房，就會迎來一個爆發性增長的時期。

  而租賃住房會不會以及多大程度改寫房地產市場的供求格局，可能還需要2-3年時間才能回答，2021年大致上會維持原有格局。