12月12日，“2020（第四屆）中國地產新時代盛典”的思想盛宴現場，來自地產物業家居三大行業百位大佬舉行13場《見地時間》主題直播。在投資專場，以“穿越周期”為主題，李洋、黃征、丁祖昱等展開對話。

　　易居企業集團CEO丁祖昱表示，土地市場的熱度比上半年要有明顯的下降，表明房企對短期市場的基本態度，應該相對來說比較謹慎，而三道紅線本身也是一個長期政策，和之前的房住不炒是一樣的概念。所以從這個角度上來講，2021年投資這塊認為還是會延續2020年下半年謹慎的態度，可能還會繼續謹慎。

易居企業集團CEO丁祖昱

　　總的來講，大家對未來的增長應該是有一個比較平穩的趨勢達成了共識，在這種情況下，有金融這塊對房地產有一定的限制，也導致了如果沒有新增的貸款就不普遍有更多的房地產投資，或者更多的接下去在房地產企業方面的增長，所以明年總的來講，投資這塊是謹慎的。

　　但是投資也會出現分化，今年下半年有一個特征，一些熱點的土地參與程度還是蠻高的，部分土地的溢價率，爭奪的激烈程度一點也不比上半年差，大家對接下去應該在哪些城市拿地、深耕，基本規模房企都達成了共識。在這些熱點城市當中，或者未來長期看好的城市當中，土地市場可能是相對比較火熱的。對于熱點城市來講還會保持一定的熱度。

　　對于2021年走勢的預測，丁祖昱表示，中國房地產市場受到政策的影響，受一些其他因素的影響還是很大的。今年上下半年都受到了一些非市場化因素的影響，今年疫情一出來，整體市場急轉直下進入到冰點。但是到后面為了拉動經濟，市場又迅速的起來。

　　2021年從銷售面積、銷售套數的角度上來講，一手房應該要比2020年的數量要下降，今年原來鐵定下降的，后來沖了兩個月，在4月份又打平了，略多了幾十萬平米。但是基本還是和去年持平的，但是明年市場總量上面，銷售面積上面可能要略有下降，明年市場，無論結構問題還是通脹的問題，房價緩步上升還是大概率事件。

　　第二對城市市場的判斷，一方面是分化，一方面是輪動。今年上海市場就比較好，但前兩年上海市場基本上就沒動，當然深圳已經好了兩三年了，這兩三年深圳市場都非常好。今年廣州市場也起來了，但前兩年廣州市場從房價角度上來說動的也比較少，或者漲的也比較少。

　　第三個，從結構還是更看好改善，剛需的購買力這幾年確實沒有提升，房價上升，但是剛需客戶收入沒有上升，但有一些特殊的情況可以促使它或者刺激它產生一些新的需求，所以改善需求還是有的。

　　第四個方面，因為改善需求上升，所以產品力，在房價相對比較穩定的情況下，這個時候比的就是產品，房價都在漲的時候大家也許沒有那么看重產品，也許買到就是賺到。但是在房價漲幅有限的情況下，一個好的產品可能會給購房者帶來完全不一樣的買房的銷售過程當中的差異。當然產品力不等于硬件，我覺得應該是軟硬件結合，特別是這兩年物業管理、物業服務等等，都可能會在未來的產品力當中體現出來。

　　第五個，還是要回到政策本身，都會影響最后的市場判斷，從目前的情況來看，經濟是不錯的，這次疫情對中國來說可能還是機大于危，整體來說，而且整體經濟恢復在下半年的速度也是比較快的，所以想經濟出現比較大的回調，再來通過房地產來拉動，目前來看難度還是比較大的。

　　對于在三道紅線下，開發商應該如何避免如何避免投資的陷阱這一問題，丁祖昱表示，保持規模是需要的，但是持續增長或者持續高增長的時代已經過去了，如果大家能夠理性的看待規模這個問題的話，那么接下去實際上投資很多的坑，很多的問題就會規避掉。未來首先合作拿地的更多的，一方面這樣能夠保持規模，另一方面不并表也可以不并負債，對于財報也都有好處。

　　中國地產新時代盛典每年12月12日舉行，涵蓋地產物業家居三大行業數千位經理人，旨在發現行業榜樣，挖掘行業人才庫。前三屆在北京雁棲湖國際會展中心舉行，本屆移步上海國家會展中心，并新增“樂居紅人節”和樂居liveshow等活動。中國地產新時代盛典已成為地產物業家居三大行業規模最大級別最高的行業盛會。