近日，克而瑞研究中心發布8月中國房地產土地月報。中國房地產土地月報顯示，8月土地一線城市量跌價漲，二三線城市成交量價齊跌。

  具體表現在以下幾個方面：

  第一、成交面積：各能級城市成交體量環比均降，其中三四線城市降幅接近兩成

  受近兩月土地供應量減少和調控升級的影響，8月全國土地成交量繼上月之后再度下滑，降至20014萬平方米。各能級城市市場基本一致，環比均呈下降趨勢，其中三四線下滑最明顯，較7月有16%的差距，其次是二線，一線降幅則最小。

  具體來看，一線城市本月成交總量為389萬平方米，較7月下降了12%，其中上海和北京成交比較突出，成交體量均接近150萬平方米。具體來看，上海是一線城市中成交量最高的城市，成交建面共計148萬平方米，涉及19宗土地，其中內環內有一宗稀缺商辦地出讓，宗地位于黃浦區淮海中路商圈核心地段，區位十分優越，但相應拿地條件也比較苛刻，最終由新世界發展底價競得。值得注意的是，本月外郊環熱點板塊土拍熱度依然不減，閔行七寶、浦東周康、嘉定南翔、青浦徐涇等板塊均有溢價率超30%的宅地成交，樓板價均在3.8-5.5萬元/平方米之間不等，尤其是位于閔行七寶的古美宅地，由于臨近地鐵且周邊完善，更重要的是該板塊已連續3年沒有出讓過純住宅地塊，新房供應較為稀缺，最終旭輝+融信以54814元/平方米的樓面價拍得，溢價率高達41%。北京成交量次之，達146萬平方米，總計攬金257億元，涉及6宗土地，其中北京亦莊宅地（京土整儲掛（開）[2020]028號）表現尤為突出，該地塊身處于限競房集中的河西區，也是亦莊板塊中主要新增房源供應地區，由于不限價，地塊吸引了中海、金茂、合生、建發、保利+中交、華潤+城建參與競價，最終被中海以79億元競得28號地塊，折合樓面價39211元/平方米，溢價率23.44%，其余5宗地均為底價或低溢價成交，整體市場熱度較上月明顯下滑。廣州本月成交建面環比腰斬，僅91萬平方米，涉及10宗地，其中有重大規劃利好的南沙土拍熱度最高，出讓的兩宗宅地均達到總價上限和競配建面積上限，最終搖號出讓，先后刷新了南沙區成交最高樓面價紀錄。此外，深圳本月也成交了1宗商辦用地。

  二線城市本月推地節奏趨于平緩，使得二線城市整體成交規模環比下降13%，為5096萬平方米，但同比來看增加15%；價格方面，由于杭州、南京等高地價城市成交量明顯縮減，因此本月二線城市平均樓面地價進一步下滑3%，為4410元/平方米。具體到城市來看，本月有6個城市的成交量都突破200萬平方米，其中武漢的成交量最大，總成交建面達到596萬平方米，其中武漢的成交量最大，總成交建面達到596萬平方米，共計成交16宗地，主力供地區域集中三環之外的黃陂、東湖高新等區域，其中綠地以164億元的總價包攬黃陂臨空經濟區的7宗地塊，預計用于建設武漢綠地天河國際會展城項目，德商、弘陽、廣電等也均有所獲。緊隨其后的是西安，本周成交量也達到了449萬平方米，共計成交24宗地，主力供地區域仍然在西咸新區，其中位于灃西新城的兩宗宅地競爭激烈，均經過多輪激烈報價才成交，成交溢價率均超過了100%，若考慮教育配建等附加費用，實際成交樓板價也在1萬元/平方米之上，創下西咸新區成交樓板價新高；在多宗高溢價成交地塊的帶動下，西安本月的成交溢價率高達40%。聯系成交溢價率來看，除西安外，寧波、合肥、福州等城市在本月的成交溢價率也超過了20%，其中上月收緊政策的寧波本月由于仍有多宗熱點板塊的優質宅地出讓，如東部新城核心片區、姚江新區等，本月競拍熱度仍然比較高，多宗地競拍輪數超過百輪。不過，從二線城市整體溢價率來看，自7月以來熱點城市相繼收緊調控、減少優質宅地供應下，二線城市成交溢價率已然降至年初水平，熱度上漲趨勢被遏制。

  三四線城市方面，本月成交體量達14528萬平方米，和上月相比下降了16%，較去年同期也下降了7%。在CRIC重點監測的三四線城市中，本月有4個城市的成交量均超過了100萬平方米，分別是徐州、佛山、六安和張家港。其中，徐州的成交量最大，高達401萬平方米，土地供應進一步放量；除賈汪、邳州等主力供應區域外，市中心城區也有多宗優質宅地出讓，其中最受關注的當屬華東機械廠宅地，該宗地位于泉山中心城區，位置優越，最終在經過147輪激烈競爭后，被南京頤居摘得，成交樓板價達到16907元/平方米，再度刷新徐州土地成交單價最高紀錄。聯系成交溢價率來看，長三角城市土拍熱度仍然處于高位，徐州、紹興、常州等多個城市的溢價率均在30%以上，房企布局熱情仍然高漲。

  綜上來看，為控制地市熱度，熱點城市優質土地供應再度減少，本月全國土地市場成交量價環比再度下滑。而在熱度指標方面，受中央多次強調“房住不炒”、熱點城市相繼收緊調控、提升優質土地競拍門檻后，溢價率仍然還在較高水平；同時，從城市地價來看，廈門、寧波、徐州等城市仍在突破成交單價“天花板”，實際市場熱度特別是重點二三線城市的成交熱度仍然比較高。

  第二、成交價格：上海郊環熱點板塊供應放量，帶動一線城市地價漲至1.9萬元/平方米

  在成交量下調的影響下，本月成交金額也較上月下降了20%，總金額降至5377億元，但同比上漲20%。各能級城市表現一致，其中一線城市成交金額環比減少5%至755億元，主要是由上海高價地成交量小幅減少所致；二線城市由于多數城市主體供地區域向郊區轉移，杭州、南京、蘇州等高地價城市入市體量明顯減少，成交金額也環比下降了15%，降至2247億元，但同比漲幅超三成；三四線城市也在熱點城市成交量明顯下降的影響下成交金額降至2375億元，環比下降了28%，同比也下降了7%。

  價格方面，受熱點城市供地結構變化以及地價限制進一步收緊的影響，樓板價降至2687元/平方米。各能級城市表現方面，一線城市在上海郊環熱點板塊供地量明顯上升的拉動下，平均地價也環比上漲至19392元/平方米，環比上漲8%，同比漲幅高達90%；二線城市本月成交樓面價為4410元/平方米，環比上月下降3%，但同比卻上漲14%；價格方面，由于成交量較大的城市多為徐州、惠州等平均地價不高的城市，三四線城市本月平均地價回落至1635元/平方米，環比下降14%，已和去年同期平均地價齊平。

  第三、成交占比：成交面積占比分布穩定，三四線成交金額占比下滑5個百分點

  就各能級城市的結構分布來看，各能級城市成交建面占比與上月一致，但一、二線城市因優質地塊供應增多，其成交金額占比在本月均明顯回升。具體來看，一線城市成交面積占比穩定在2%左右，成交金額占比則因上海多宗外郊環優質地塊成交而環比增加2個百分點至14%；二線城市成交量占比依舊為25%，成交金額占比環比增加3個百分點至42%；三四線城市成交面積占比依然為73%，成交金額占比卻在熱點城市供地減少的影響下環比下降至44%。