近幾天，不少朋友問我，房企融資政策真的收緊了嗎？這個問題，并不比“現在買房合不合適”更好回答。

  這是源于幾天前21世紀經濟報道的一則獨家報道：市場傳言稱監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”，對應不同的有息負債規模。觸及全部“三道紅線”的房企，有息負債額不得超過2019 年6月底的水平。

  看得出來，這是監管部門針對房企融資的又一次窗口指導。輿論普遍稱之為“收緊房企融資”。我為什么說前面的那個問題不好回答，要是說這不是“收緊”，人家會說難道是放松？其實嚴格說來，這不是收緊（當然更不是放松），而是過往監管思路的延續。

  我說是“又一次窗口指導”，是想起了去年的5月31日，仍然是21世紀經濟報道獨家報道稱，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。據說那次窗口指導是針對部分搶拿高價地塊的房企。據后來了解，真正受到發債限制（或暫停）的只是極少數幾起案例。

  這次窗口指導，分類更加清晰、細致，針對的是高負債率房企。但對這些房企，也并非一禁了之，而是要求控制其有息負債規模，不得高于2019 年 6 月底的水平。哪怕是踩了“三道線”的房企，發債以舊換新，在上限范圍內，就完全是可以的。

  這與國家發改委的監管思路是一致的。去年7月12日發布的《國家發展改革委辦公廳關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》提出，房企海外發債“只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務”。

  監管層的有關表述，與去年5月和今年8月窗口指導精神是互為印證的。

  央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清去年6月13日在第十一屆陸家嘴論壇（2019）上致辭稱，必須正視一些地方房地產金融化的問題。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沉重代價。

  今年8月16日，央行官方微信公眾號轉發2020年第16期《求是》雜志刊發了央行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清的署名文章《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》。文章指出，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降12個百分點，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又避免因資金過度集中出現更大風險。

  房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！薄@句話清楚地表明了金融監管部門對房地產所抱持的警惕態度。但也不能將此片面誤讀為“打壓”，我個人的理解是，監管部門一直在努力采取各種措施防止房地產泡沫這頭“灰犀?！蓖{金融安全。而窗口指導就是措施之一。

  回頭看，2016年10月以來，房地產調控的基調沒有變化，房地產政策保持了穩定，房地產金融政策也保持了穩定。

  今年8月6日，央行發布的2020年第二季度中國貨幣政策執行報告對此作了很好的總結性表述：牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。

  發債融資政策的變化，主要是影響房企層面。我們分析，所謂“三道紅線”的窗口指導，是過往監管思路的延續，房地產金融政策并未發生變化，房企不必緊張。那么，與消費者個人密切相關的房貸層面近期有什么值得注意的變化嗎？

  以LPR（貸款市場報價利率）為例。8月20日，5年期LPR報價為4.65%，5至8月連續4個月保持不變，相比此前的5年期貸款基準利率也僅下行25BP，而同期1年期LPR相比此前1年期貸款基準利率下降了50BP。正如21世紀經濟報道記者所說，由于5年期以上LPR是住房按揭貸款的定價基準，因此房貸利率錨定LPR機制實施以來，央行通過差異化調整1年期及5年期以上LPR，既降低了實體經濟融資成本，又避免了過度刺激房地產。

  不過，LPR改革后，出現了一個值得注意的現象。Wind數據顯示，今年一季度末企業貸款利率為5.48%，低于個人住房貸款利率12BP。這是2007年有數據統計以來，企業貸款利率首度低于個人住房貸款利率。二季度，前者企業貸款利率低于個人房貸利率16BP。

  今年上半年市場利率快速下行后，部分企業通過發債融資后購買結構性存款套利。企業貸款利率低于個人房貸利率，會不會形成另一種套利空間，即企業貸款流入房貸市場？據了解，監管部門對此也是隨時監測，一旦發現苗頭就會發出警示信息。今年4月，南方某個城市經營貸流入房地產市場的傳聞就引起了有關部門的高度警惕，并進行了調查，及時有效地遏制了違規行為的發生和蔓延。