自7月1日以來，地產股迎來開門紅,首個交易日地產板塊上漲5.1%，領漲大盤。7月1日到7月6日的四個交易日，地產板塊累計上漲17.4%，接近于2019年地產板塊全年漲幅22.8%。綜合近一年多的股市行情來看，目前可以稱得上是“牛市”。

　　股市和樓市具有相互促進的關系。二季度以來，樓市一直處于供需兩旺的局面，從地產股表現來看，全線上漲的背后是火熱樓市的推動，而股市的表現也將對樓市產生正面影響。

　　流動性保持結構性寬松

　　最近2周股市迎來了上半年的“牛市”狀態，上證漲幅13%，得益于大盤上漲，房地產(申萬)漲幅17%，克而瑞內房股領先指數上漲8%。

　　上半年，隨著國內疫情快速恢復，經濟動能持續修復，尤其作為中國經濟壓艙石的房地產行業率先回暖，帶動企業盈利能力持續復蘇。流動性方面，貨幣政策維持寬松。6月30日央行宣布降低再貸款和再貼現利率，流動性方面保持結構性寬松，配置需求增加，市場資金供大于求。

　　在增量資金的驅動下，市場情緒顯著提升。隨著內需、外需逐步恢復，宏微觀基本面數據見底回升，疫情加速產業結構升級和行業集中度提升，優質公司受益，上市房企業績步入上升周期，A股盈利低點修復。

　　資本市場改革預期驅動A股市場的風險偏好中樞上行，上證綜指放量反彈，重回上行通道。再加上A股本身的投資者博弈屬性較強，韌性凸顯，具有良好的支撐。

　　圖：上半年上證指數、房地產（申萬）指數、克而瑞內房股領先指數漲幅情況對比

　　數據來源：Wind、克而瑞證券研究院

　　地產股領跑大盤

　　上半年疫情后樓市呈現出供需兩旺的局面，行業整體銷售快速回升，為下半年的房地產市場打了一劑強心針。

　　6月全國成交繼續呈現回升的態勢，土地供應放緩，成交繼續改善，各線城市表現均較好。全國商品住宅的在建未售庫存處于歷史平均水平，結合目前的疫情狀態，多地調控政策有邊際放松，部分高庫存的城市可能會有所改善。行業基本面的快速改善也為地產股的本次領漲打下了堅實的基礎。

　　從7月1日到7月6日的四個交易日表現來看，地產板塊累計上漲17.4%，與非銀金融、休閑服務板塊領漲大盤。房地產行業之所以表現亮眼，與上半年樓市表現有很大關系。

　　圖：7月1日到7月6日的四個交易日各版塊累計上漲排行

　　數據來源：Wind、克而瑞證券研究院

　　具體來看，在全球經濟發展不確定的情況下，市場資金充裕，資本對資產本身的價值關注度不斷提升，房地產行業作為中國經濟壓艙石，有穩定的資產價值，也是這一波“牛市”中表現較好的原因之一。

　　此外，7月臨近房企半年度業績發布關鍵時期，大多數房企由于上年的結轉儲備，預計仍有較好的表現。從二級市場的表現來看，地產股一直處于估值被低估的水平，因此在大環境影響的情況下，有了快速的反彈也是情理之中，同時仍有一定的修復空間。

　　從個股表現來看，上半年A股漲幅最大的是格力地產，漲幅達到245.9%，深物業A、合肥城建也有不錯的表現。

　　單從近兩周的漲幅情況來看，A股地產漲幅前五的房企分別為：綠地控股、魯商發展、泰禾集團、南國置業和格力地產。

　　表：上半年A股和內房股漲幅前五標的

　　數據來源：Wind、克而瑞證券研究院

　　表：近兩周A股和內房股漲幅前五標的

　　數據來源：Wind、克而瑞證券研究院

　　備注：上述時間區間取6月22日至7月7日

　　股市和樓市相互促進，切忌走極端

　　實際上，股市和樓市具有互相促進的關系。以歷史經驗來看，股市表現不錯的話，對樓市表現出積極正面的影響。由于股市的短期效應會比較明顯，而樓市的中長期效應會比較強，因此在某個階段公眾的關注點會吸引到股市當中去。

　　從短期來看，股市向好，影響了一定流入樓市的資金，但從過往10年來看，股市中的“牛市”持續性有限，同時對時間點的把握要求高，對廣大的非專業投資者來說風險較大。

　　而同期房價處于波動上升的趨勢，盡管當前受調控政策的影響，未來預計依然會有一定的合理上升空間，房地產依舊是未來資產管理的重要手段之一。在這一階段，不管是賣房炒股還是賣股買房，都不要走極端。賣房炒股的舉措肯定不建議，對于后者賣股買房的，當前“割肉”也大可不必，除非買房過程中出現大的資金缺口。而剛需剛改趁著一波行情要盡快買房，不要因為股市行情火熱，而把買房的錢投到股市當中去。

　　總體來看，地產股表現非常出色，但目前這波股市上漲，更多的是由于受疫情影響下資金面的放松，隨著疫情的逐步被控制，全球經濟的恢復，目前來看股市持續上漲的壓力仍然存在，且地產股的上漲主要仍依托于大盤的上漲，投資者需要理性的去看待。

　　下半年，政策保持平穩的話，房地產市場整體也會保持平穩健康發展的態勢。我們對下半年樓市仍然保持謹慎樂觀的判斷，如果股市走出慢牛行情的話，未來對樓市也會有積極的影響。

　　圖：房價與上證綜指漲幅對比

　　數據來源：Wind、克而瑞證券研究院

   
       面對當下的“牛市”，在樓市如今的前提下，你是會選擇哪一種呢？